北京二中院和住建局共同發(fā)布典型案例提示如何化解物業(yè)糾紛（央廣網(wǎng)發(fā) 北京二中院供圖）

央廣網(wǎng)北京10月28日消息（記者孫瑩）據(jù)中央廣播電視總臺中國之聲《新聞進行時》報道，物業(yè)管理一直是社會治理矛盾集中、糾紛頻發(fā)的領(lǐng)域。2020年5月1日，《北京市物業(yè)管理條例》正式實施，推動全市構(gòu)建黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系，建設(shè)和諧宜居社區(qū)。北京二中院與北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會今天（28日）聯(lián)合通報典型案例，提示物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主依法維權(quán)。

數(shù)據(jù)顯示，2018年至2021年9月，北京二中院共審結(jié)物業(yè)服務(wù)合同糾紛二審案件1163件，調(diào)解、撤訴率為10.83%。糾紛類型呈現(xiàn)多元化、新型化。北京二中院副院長廖春迎分析：“物業(yè)糾紛案件中，物業(yè)服務(wù)人向業(yè)主追索物業(yè)費、逾期支付物業(yè)費違約金仍然是主要類型。隨著人民生活水平不斷提高，廣大業(yè)主對物業(yè)服務(wù)水平提出更高要求和更多期待，依法維權(quán)意識不斷增強。業(yè)主知情權(quán)保護、物業(yè)費調(diào)價爭議、業(yè)委會代表業(yè)主維權(quán)、物業(yè)服務(wù)人交接期間物業(yè)費交納問題等糾紛類型不斷涌現(xiàn)，呈現(xiàn)多元化、新型化趨勢。”

因下雨小區(qū)樓房頂層露臺漏水，小陳家廚房的櫥柜、墻面、煤氣灶、地面等處過水，他將有通往露臺門的頂層業(yè)主宣某和某物業(yè)管理公司訴至法院索賠。法院生效判決認為，宣某不是頂層房屋外面露臺的所有權(quán)人，對該露臺沒有法定的維護、清掃義務(wù)。某物業(yè)管理公司對小區(qū)建筑物的公共部分，有管理、維護的義務(wù)，其在物業(yè)管理過程中存有過失，對小陳有證據(jù)證明的合理損失應(yīng)予賠償。

北京二中院民二庭庭長鄒治提示：“對于業(yè)主共有部分，物業(yè)服務(wù)人負有法定的維護義務(wù)。但露臺是屬于專有部分還是共有部分，不能一概而論。如果規(guī)劃上并不專屬于特定房屋，建設(shè)單位銷售時亦未列入特定房屋買賣合同中，僅根據(jù)正常通行情況下只能從某戶業(yè)主家內(nèi)進入露臺的情況，尚不足以認定該露臺歸該戶業(yè)主專有進而認定物業(yè)服務(wù)人對該露臺沒有維護義務(wù)。”

業(yè)主小何起訴物業(yè)管理中心索賠，認為物業(yè)未能盡到驅(qū)趕小區(qū)的流浪狗的責任和義務(wù)，致使他的小轎車被流浪狗咬壞葉子板和保險杠。訴訟中，小何認可他的車停放在小區(qū)非停車位處，雙方均認可沒有簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)管理中心尚未收取物業(yè)費和車輛管理費。法院駁回了小何訴求。

鄒治說：“物業(yè)服務(wù)合同約定有財物保管服務(wù)，在發(fā)生財物丟失或毀損時，業(yè)主可以要求物業(yè)服務(wù)人依保管義務(wù)承擔相應(yīng)的賠償責任。物業(yè)服務(wù)合同沒有約定財物保管服務(wù)，但物業(yè)服務(wù)人在其職責范圍內(nèi)未盡到安全防范義務(wù)或未配置應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對財物丟失或毀損有過錯的，業(yè)主可以要求物業(yè)服務(wù)人承擔與其過錯相適應(yīng)的賠償責任。第三人侵權(quán)造成業(yè)主人身或財產(chǎn)損害，受害人要求物業(yè)服務(wù)人賠償損失的，可根據(jù)物業(yè)服務(wù)人是否履行保安職責或履行保安職責是否存在過錯確定物業(yè)服務(wù)人應(yīng)否承擔相應(yīng)的賠償責任。如果物業(yè)服務(wù)人完全遵守了法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，即使業(yè)主的人身、財產(chǎn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受到損害，物業(yè)服務(wù)人不因此承擔法律責任�！�

業(yè)主以房屋開發(fā)歷史遺留問題拒交物業(yè)費是否應(yīng)予支持？業(yè)主以房屋長期閑置無人居住且已自行關(guān)閉供熱閥門為由要求減免供暖費，應(yīng)否予以支持？新物業(yè)服務(wù)人接管老舊小區(qū)后積極進行維護整改，業(yè)主以原有設(shè)施老化失效為由拒交物業(yè)費，是否應(yīng)予支持？法院建議業(yè)主應(yīng)依法維權(quán)、履行義務(wù)，提高自我管理水平。

廖春迎說：“廣大業(yè)主應(yīng)積極主動依法行使業(yè)主權(quán)利，承擔業(yè)主義務(wù)，遇到糾紛時，可先與物業(yè)服務(wù)人進行協(xié)商解決，爭取以最有效和便捷的方式解決糾紛；遇到房屋質(zhì)量問題、挪用或侵占公共收益問題、消防安全等問題，可向政府行政主管部門投訴；屬于人民法院受案范圍內(nèi)的糾紛，當事人之間協(xié)商不成的，應(yīng)注意固定證據(jù)，向人民法院提起訴訟�！�

法院還建議，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，從源頭減少糾紛發(fā)生。建議業(yè)委會提高自身化解矛盾糾紛本領(lǐng)，監(jiān)督業(yè)主遵守業(yè)主公約，督促物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)。同時與社區(qū)黨組織、居委會建立共建、共治、共享的社區(qū)治理格局。