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　　央廣網(wǎng)成都12月9日消息（記者楊博宇）據(jù)中國之聲《新聞縱橫》報道，有數(shù)據(jù)表明，中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到今天，已經(jīng)擁有世界上規(guī)模最大的商業(yè)物業(yè)，2013年全球新建的購物中心中，面積排名前十的城市里，中國占九個，全球在建的購物中心面積超過一半來自中國�！熬畤娛健卑l(fā)展至今，不同城市間的商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)明顯分化。在北上廣深等一線城市里，多數(shù)熱點地塊的寫字樓、商鋪供不應(yīng)求，但在眾多二線城市，商業(yè)地產(chǎn)空置率居高不下。

　　商業(yè)地產(chǎn)歷經(jīng)野蠻生長，二三線城市的商業(yè)供應(yīng)風險正在不斷顯露。沿著成都二環(huán)路高架橋兜一圈，幾分鐘就能見到一個購物中心或百貨商場，就像珍珠項鏈一樣串起了二環(huán)路商業(yè)。成都的商業(yè)地產(chǎn)存量大、空置率高、競爭激烈。如何突破困局？

　　春熙路，成都著名的商業(yè)街，匯集了眾多大型商場、高端品牌，國際金融中心（IFS）和遠洋太古里去年相繼開業(yè)，更讓春熙路商圈的商業(yè)中心地位進一步提升。和國際金融中心僅一街之隔，第一城購物中心卻遭遇著冰火兩重天，這座五層的購物中心有大量商鋪空置，商場正在重新招商，謀求轉(zhuǎn)型。

　　記者走訪時詢問了商家，第一城皮具向記者介紹，這里許多商家都倒閉要走了，很多空鋪子。一直以來都不太好，下半年就更糟了。

　　知名開發(fā)商幾乎都在成都擁有自己的項目，近年，隨著成都南部新區(qū)的發(fā)展，人民南路、天府大道沿線更成了眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的必爭之地。位于成都南三環(huán)外的復城國際廣場去年9月開業(yè)，總建筑面積23萬平方米，包括購物中心、寫字樓、精品酒店、涉外公寓等多種業(yè)態(tài)，如今只剩一層的大型超市和部分餐飲、銀鏡等門店還在營業(yè)。

　　復城國際眼鏡店接受采訪時說，4層基本都是空的，賣表的不行，賣鞋的不行，賣衣服不行，賣啥的都不行，一個商場賣啥都不行，寫字樓可能就過來這邊吃點飯，作為通道。

　　提起生意不濟的原因，多家商戶老板都表示，周邊商場太多，而這里的人流量難以支撐購物中心的客源。

　　復城國際一家煙店經(jīng)營者就說，旁邊有個世豪，下面銀泰，再前面環(huán)球。復城國際眼鏡店經(jīng)營者也覺得，附近商場太多了，往劍南大道那邊走，有伊藤、世豪廣場。但是世豪廣場人流也不行，可能屬于城外，平常寫字樓工作人員居多，來這逛的居少。

　　提起南延線近幾年陸續(xù)開業(yè)的眾多購物中心，成都某購物中心招商部的小羅坦言，多數(shù)購物中心的經(jīng)營狀況和人流量都不理想。

　　小羅說，做的好的商場屈指可數(shù)，現(xiàn)在南門上的商場很慘，整個南延線那一條都不好、那塊的商場確實太多了，市場接受不了這么快的速度，可能還要消化一段時間。

　　從事了十幾年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的葉先生談及成都的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，不住地感慨存量不斷增加所帶來的激烈競爭，讓他倍感壓力。葉先生說，綜合體供應(yīng)量太大了，店面都是最大的，寫字樓不論銷售還是未來的招租都很難。

　　根據(jù)戴德梁行華南及華西區(qū)2015年第三季度報告顯示，成都第三季度購物中心新增供應(yīng)面積超過7萬平方米，購物中心總量超過500萬平方米。戴德梁行房地產(chǎn)咨詢(成都)有限公司總經(jīng)理巫保民介紹，包括在建的項目在內(nèi)，成都的大型購物中心數(shù)量已經(jīng)破百。

　　巫保民介紹，各種統(tǒng)計的口徑不同，范圍是從一百到兩百個之間，不包括百貨購物中心。

　　而在寫字樓方面，根據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度，成都甲級寫字樓市場存量在170多萬平方米，空置率達到36.28%。而南部天府新區(qū)寫字樓的空置率更是達到53%。基本特征，第一，供應(yīng)量太大，存量跟新增的都很大；第二，空置率非常高，有接近37%的空置率。

　　巫保民表示，目前成都甲級寫字樓租金呈現(xiàn)兩極分化的趨勢，由于目前寫字樓空置面積較大，加之去化速度較慢，未來租金下滑風險仍然存在。

　　巫保民說，量大不是一個可怕的問題，有量大才能有市場，但是市場不是現(xiàn)在，所以有可能三年到五年之后才能看出來。整個的發(fā)展和經(jīng)濟的發(fā)展上，成都作為二線城市，GDP發(fā)展增量比較大的情況下不怕沒有市場，可怕的是空置率很高，去化率3個季度13萬，平均一個季度就4萬平方米，170多萬。再加上未來三年，除一除就知道有多少連續(xù)去化了。

　　在外人看來，成都消費能力強、消費習慣好，奢侈品店云集，是商業(yè)地產(chǎn)的福地。只有身處成都的人，才看得到它的商業(yè)地產(chǎn)市場壓力突出。有著全國“最會消費，最能享樂”的消費群體，又背靠西南區(qū)域市場，成都的商業(yè)地產(chǎn)能否殺出重圍，安全上岸？面對高庫存、高空置率，二線城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展之路又在何方？

　　面對持續(xù)增加的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量，能否從規(guī)劃上進行總量控制？成都市規(guī)劃管理局詳細規(guī)劃管理處副處長李磊表示，作為規(guī)劃部門只能確定商業(yè)用地布局，對于購物中心或?qū)懽謽堑倪x址和業(yè)態(tài)的選擇還是以開發(fā)商的市場行為為主。

　　李磊介紹，比如拍賣商業(yè)用地，拍賣以后究竟建什么，業(yè)態(tài)是什么，招商引資過程中商務(wù)局會有些介入，但真正還是由市場行為本身來決定，政府只是一個用地性質(zhì)的規(guī)劃。

　　李磊介紹，對比歷年商業(yè)用地和居住用地的供給量，數(shù)據(jù)上的變化并不大。在編制《成都市城市總體規(guī)劃》（2012-2020）時，對商業(yè)用地比例進行了合理控制，中心城區(qū)規(guī)劃商業(yè)金融業(yè)用地總面積36.03平方公里，這一總量控制符合國家標準。目前成都正在向南發(fā)展，而受人口遷移速度等因素影響，一個商圈形成穩(wěn)定的業(yè)態(tài)需要一定的過程。

　　他認為，比如一個購物中心要形成一個穩(wěn)定的業(yè)態(tài)和顧客，本身也需要一定時間。像南邊高新區(qū)本身是一個新區(qū)，人流聚集也需要一段時間，如果新上馬一些項目的話，業(yè)態(tài)調(diào)整又跟不上，又受到互聯(lián)網(wǎng)沖擊，會有一些問題。

　　成都之困，亦是全國之困。

　　距離成都數(shù)千公里外的沈陽，大量購物中心常見空鋪、死鋪，根據(jù)戴德梁行華北區(qū)第三季度報告數(shù)據(jù)顯示，沈陽優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場總存量接近350萬平方米，總體空置率達到17.7%，而甲級寫字樓空置率更是高達43.2%。

　　巫保民介紹，北上廣深在歷史上沒有這么高，可能深圳、浦東20年前發(fā)展的時候會這樣，但也沒有這么大的供應(yīng)量。

　　商業(yè)地產(chǎn)過剩，背后更深層次的問題在于——產(chǎn)業(yè)聚集、經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)速度如何平衡。在中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長、秘書長王永平看來，如何發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，目前還缺乏成熟的模式，更需要創(chuàng)新思維。

　　王永平說，這兩年國家提出發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，增加消費的比重，這樣的政策下大家有時候容易把發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)簡單理解為加大商業(yè)地產(chǎn)投資，過分關(guān)注于開發(fā)本身，而對于宏觀的控制不夠，比如開發(fā)量與人口與經(jīng)濟的比例關(guān)系，另外可能過去過分關(guān)注于數(shù)量，而對質(zhì)量關(guān)注的不夠。

　　而由于目前對于商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃的認識上沒有統(tǒng)一，也使得一些城市出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)供大于求的現(xiàn)狀。王永平：

　　王永平：全國來講，對于商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃，這些年國家一直想通過立法來解決，但一直沒有實現(xiàn)，我覺得還是地方政府招商引資上的一種沖動，另外各個部門之間的認識不一樣，有人認為市場去調(diào)節(jié)，有的認為商業(yè)項目帶有公共屬性，需要政府來規(guī)制。

　　對于未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，王永平認為將出現(xiàn)兩極化、多元化、專業(yè)化的趨勢。

　　王永平：會兩極分化，好的會更好，差的會更差。第二個要多元化，產(chǎn)品要有創(chuàng)新，不要說全國都是一個品牌，都是一種購物中心形態(tài)。第三個，就是要專業(yè)化，未來可能在競爭中只有專業(yè)的團隊操作這個項目才有存活的空間。