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法院:簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)后可預(yù)告登記 排除“一房數(shù)賣(mài)”可能

2017-04-21 14:10:00來(lái)源:央廣網(wǎng)

  央廣網(wǎng)北京4月20日消息(記者孫瑩)據(jù)中國(guó)之聲《央廣新聞》報(bào)道,賣(mài)房人將同一房屋賣(mài)給數(shù)個(gè)不同的買(mǎi)房人,被稱(chēng)作“一房數(shù)賣(mài)”,實(shí)踐中,受房?jī)r(jià)上漲等因素影響,在經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使下,賣(mài)房人“一房二賣(mài)”現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,由此引發(fā)的糾紛案件也有所突顯。北京二中院在對(duì)2014年以來(lái)審理的此類(lèi)案件進(jìn)行梳理,今天專(zhuān)門(mén)召開(kāi)新聞通氣會(huì),結(jié)合審判實(shí)踐對(duì)公眾提出有益提示。

  北京二中院調(diào)研發(fā)現(xiàn),一房二賣(mài)引發(fā)的糾紛,主要發(fā)生在存量房交易市場(chǎng),涉案房屋多為二手房;先買(mǎi)房人為賣(mài)房人主要違約對(duì)象,案件原告幾乎全是先買(mǎi)房人;案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)集中在買(mǎi)房人爭(zhēng)房或買(mǎi)賣(mài)雙方“打違約”;法院大多認(rèn)定后買(mǎi)房人對(duì)賣(mài)房人“一房二賣(mài)”不知情,但部分認(rèn)定后買(mǎi)房人存在過(guò)失。

  北京二中院民一庭庭長(zhǎng)蔣春燕指出,案件中,大多數(shù)后簽約的買(mǎi)房人系受賣(mài)房人蒙騙,確實(shí)對(duì)賣(mài)房人已經(jīng)將房屋賣(mài)給他人的情況不知情。調(diào)研顯示,絕大多數(shù)案件法院都未認(rèn)定賣(mài)房人與后買(mǎi)房人之間存在惡意串通,多認(rèn)定賣(mài)房人“一房數(shù)賣(mài)”所簽訂的多份房屋買(mǎi)賣(mài)合同都是生效合同。

  在個(gè)案審判中,法院既有把房屋判給先買(mǎi)房人的,也有把房屋判給后買(mǎi)房人的,并非單純根據(jù)“先來(lái)后到”的合同簽訂順序確定房屋的歸屬。

  法院提供的案例顯示,房主楊某將房屋賣(mài)給李某后,又將房屋賣(mài)給沈某,李某、沈某均要求楊某繼續(xù)履行合同,辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。

  法院經(jīng)審理認(rèn)為“將李某、沈某履行合同的情況相比,李某支付了定金10萬(wàn)元;沈某支付定金38萬(wàn)元,辦理了貸款審批手續(xù),繳納了相關(guān)稅費(fèi),并辦理了網(wǎng)簽手續(xù)。李某與沈某同為合法的買(mǎi)受人,相比而言,沈某支付了更多的專(zhuān)用性投資,合同履行程度更深。因此,沈某的房屋買(mǎi)賣(mài)合同優(yōu)先履行,李某的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛可通過(guò)合法途徑另行解決,符合利益衡量的原則和維護(hù)交易秩序的價(jià)值取向!

  蔣春燕表示,根據(jù)最高法院、北京市高院相關(guān)規(guī)定,司法實(shí)踐形成的“一房二賣(mài)”糾紛物權(quán)保護(hù)順位規(guī)則為:已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,辦理登記的買(mǎi)受人權(quán)利優(yōu)先;均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記但已交付房屋的,實(shí)際合法占有房屋的買(mǎi)受人權(quán)利優(yōu)先;既未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記亦未交付房屋的,應(yīng)當(dāng)綜合實(shí)際支付購(gòu)房款等合同的履行情況、合同訂立先后等因素,公平合理予以確定;后買(mǎi)房人在簽訂合同時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋已被其他人購(gòu)買(mǎi)的而惡意辦理登記的,權(quán)利不得優(yōu)先于先買(mǎi)房人。

  少數(shù)案件還涉及連環(huán)買(mǎi)賣(mài)、抵押、民間高利貸等因素,導(dǎo)致案件更加復(fù)雜。部分賣(mài)房人多種手段毀約!百u(mài)房人毀約手段可謂‘五花八門(mén)’,有的采取先將房屋更名到子女名下,再以子女名義‘一房二賣(mài)’;有的慫恿配偶等共有人以不同意賣(mài)房為由,起訴自己和買(mǎi)房人主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,以達(dá)到違約目的;有的甚至串通熟人虛構(gòu)交易辦理過(guò)戶,然后假借新房主名義逼迫已經(jīng)占有房屋的先買(mǎi)房人返還房屋!笔Y春燕告訴記者。

  法院建議買(mǎi)房人盡量購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)明晰、符合上市交易條件、不存在過(guò)戶障礙的房屋,同時(shí)注意審查房屋狀況,遵守國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策,加快交易流程,提高交易及時(shí)性,善用預(yù)告登記制度。

  蔣春燕提醒,當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋后,無(wú)法立即辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,可以申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。因此,預(yù)告登記能夠排除賣(mài)房人將房屋過(guò)戶給其他人的可能,保障買(mǎi)房人將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)。

編輯: 朱琪
關(guān)鍵詞: 北京;一房數(shù)賣(mài);產(chǎn)權(quán);預(yù)告登記