南方網(wǎng)訊   4月往往是推地淡季，政府推地計(jì)劃尚未完全鋪開(kāi)，商住地供需低迷。4月東莞土地市場(chǎng)供應(yīng)和成交的全是工業(yè)用地，產(chǎn)業(yè)配套用地大放異彩。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，4月東莞延續(xù)了前兩個(gè)月商住地“零出讓”的局面，從目前土地出讓預(yù)告的情況來(lái)看，這一情況尚未有改變跡象。

　　4月土地供應(yīng)同比增加1378.67%

　　從供應(yīng)來(lái)看，4月東莞土地市場(chǎng)供應(yīng)14宗，占地面積合計(jì)30.4萬(wàn)平方米，環(huán)比增加103.26%，同比增加1378.67%，供應(yīng)地塊全是工業(yè)用地。

　　成交方面，4月東莞土地成交9宗，占地面積合計(jì)27.75萬(wàn)平方米，環(huán)比增加306.23%，同比增加3.4%，建筑面積合計(jì)62.05萬(wàn)平方米，環(huán)比增加328.25%，同比減少29.71%，成交的也全是工業(yè)用地。4月土地成交金額2.01億元，環(huán)比上月增加194.09%，同比增加26.1%。4月東莞土地整體成交量顯著放量，主要是工業(yè)用地成交大放異彩，工業(yè)用地成交表現(xiàn)搶眼。 東莞中原研究部分析認(rèn)為，東莞經(jīng)濟(jì)在高水平崛起的背景下，提出了企業(yè)“倍增計(jì)劃”，加快產(chǎn)業(yè)型的配套用地審批。而商住地由于供應(yīng)制約，成交繼續(xù)斷檔。

　　東莞上一次有商住用地成交，還要追溯到今年1月20日。東莞市土拍鳳崗鎮(zhèn)官井頭村出讓商住地塊，總用地面積7.3萬(wàn)平米，起拍價(jià)21.92億元。最終，中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以292284萬(wàn)元加配建36450平米的出價(jià)拿下該地，成交樓面價(jià)19997.52元/平方米，溢價(jià)率33.32%。

　　這也是今年?yáng)|莞唯一成功出讓的商住用地。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管?chē)?guó)土部門(mén)會(huì)增加土地供地計(jì)劃，改善新房的供求矛盾，但土地收儲(chǔ)、改造存量建設(shè)用地的難度大，且成本高，也是導(dǎo)致商住地供應(yīng)一直緊缺的原因。

　　本月工業(yè)用地的供應(yīng)集中在常平、石排和松山湖三個(gè)區(qū)域，這些工業(yè)用地均未產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的配套用地。東莞在高水平崛起的發(fā)展戰(zhàn)略下，加快重大項(xiàng)目的開(kāi)工進(jìn)程，重大項(xiàng)目配套用地建設(shè)的審判也會(huì)加快，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)型的工業(yè)用地供應(yīng)放量。

　　商住地供應(yīng)緊缺現(xiàn)狀尚未解決

　　2015年下半年開(kāi)始，房企加杠桿購(gòu)地，2017年下半年房企債務(wù)將集中到來(lái)。2017年中央多次強(qiáng)調(diào)金融機(jī)構(gòu)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，防止資金“脫實(shí)進(jìn)虛”，2017年房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)是降杠桿的一年。在全國(guó)調(diào)控嚴(yán)厲、調(diào)控升級(jí)加碼的大背景下，4月東莞也出臺(tái)了限購(gòu)升級(jí)新政，市場(chǎng)影響立桿見(jiàn)影，整體認(rèn)購(gòu)量出現(xiàn)明顯下滑。

　　調(diào)控沖擊下，市場(chǎng)環(huán)境越發(fā)嚴(yán)峻，開(kāi)發(fā)商資金無(wú)法及時(shí)回籠，再加上下半年債務(wù)即將到來(lái)，房企面臨著較大壓力的現(xiàn)金流。

　　3月東莞新政提出，申請(qǐng)人商品住房用地競(jìng)買(mǎi)資金須為自有資金，不得為銀行貸款、債券融資、信托資金、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等，一方面對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力和要求更高，政府將會(huì)嚴(yán)格監(jiān)管企業(yè)購(gòu)買(mǎi)土地的資金來(lái)源，打擊開(kāi)發(fā)商加杠桿購(gòu)地的行為。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，嚴(yán)查政府加杠桿購(gòu)地的行為，有利于企業(yè)更加理性拿地。但由于東莞商住地供應(yīng)缺口大，城市建設(shè)用地由于改造成本高等難度的問(wèn)題，存量地塊也難以一時(shí)放量供應(yīng)，土地市場(chǎng)延續(xù)供應(yīng)偏緊的局面。對(duì)于銷(xiāo)售規(guī)模擴(kuò)張的房企而言，對(duì)于土地的需求依然很旺盛，拿地的欲望也較為強(qiáng)烈。

　　未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，東莞將有9宗地塊掛牌出讓?zhuān)�出讓占地面積合計(jì)18.01萬(wàn)平方米，建筑面積合計(jì)35.18萬(wàn)平方米，其中有1宗商業(yè)用地，4宗工業(yè)地塊，4宗其它用地。5月東莞有1宗商業(yè)用地掛牌出讓?zhuān)瑢儆陧?xiàng)目補(bǔ)辦地塊。其余均是工業(yè)和產(chǎn)業(yè)類(lèi)型的地塊出讓?zhuān)�商住地連續(xù)4個(gè)月的斷檔供應(yīng)局面仍在延續(xù)。

　　對(duì)此，東莞市國(guó)土資源局在近期接受媒體群訪時(shí)表示，東莞的房地產(chǎn)市場(chǎng)和其他一些區(qū)域來(lái)比，是比較平穩(wěn)的。近期東莞房地產(chǎn)調(diào)控的政策比較頻繁，對(duì)于土地市場(chǎng)的供給，也在按照上級(jí)的要求在做研究，根據(jù)相關(guān)的政策在做調(diào)整。

　　未來(lái)東莞將按照相關(guān)要求，加大土地供給，從加大“三舊”改造的供給力度、消化存量用地以及新增土地供應(yīng)三個(gè)途徑，來(lái)提高商住地的供給量。