在離拱北口岸直線距離不到500米處，這塊珠澳聯(lián)系最緊密的地區(qū)，“南區(qū)力寶”項目，已經(jīng)進入盤活的關鍵階段。 南方日報記者 王榮攝

　　南方日報訊  距離拱北口岸不到500米的一角，僑光路與水灣路交會之處，往來珠澳的游客和車輛如織，如果不是特別留心，很難相信曾幾度繁華的“蓮花萬景城”，是一幢不折不扣的“爛尾樓”——“南區(qū)力寶”。

　　今年3月，在“爛尾”20年后，曾經(jīng)盤活廣州天河萬菱匯項目的力量介入，“南區(qū)力寶”項目規(guī)劃方案正式獲批，打造集辦公、商業(yè)、住宅、酒店等功能于一體的337米高地標性城市綜合體。目前，該項目已經(jīng)進入成功盤活前的關鍵階段。

　　由于歷史原因，珠海形成了不少“爛尾樓”。數(shù)據(jù)顯示，像“南區(qū)力寶”這樣的“爛尾樓”項目，珠海共有53處、總用地面積約為107.6萬平方米。它們被視為城市“傷疤”，極大地影響了城市景觀和品質(zhì)。

　　以“南區(qū)力寶”等項目為試點，珠海將拉開新一輪“爛尾樓”整治。日前，珠海市住規(guī)建局、市國土資源局聯(lián)合下發(fā)《關于加快珠海市“爛尾樓”整治處理的實施意見》（下稱《實施意見》），推出多項扶持政策，激發(fā)市場力量，盤活土地資源，力爭“撫平”這座城市的“傷疤”，推動城市品質(zhì)的提升。

　　現(xiàn)狀

　　“爛尾樓”總建筑面積約達153.5萬平方米

　　從拱北沿情侶路一路向北，高端海景住宅林立于海岸，自成一道風景。然而，到了情侶北路，三海大廈三幢140米高的高樓，互為犄角之勢，卻在上世紀90年代“爛尾”至今。

　　“2004年，項目開發(fā)商珠海東北金城的總經(jīng)理戴振鐸，因涉嫌非法吸收公眾存款而被捕，三海大廈因此正式宣告‘爛尾’。”三海大廈原業(yè)主鄒科軍（化名）告訴記者，而在此后的盤活過程中，三海大廈由于抵押、部分預售、層層查封、抵債、各級拍賣等各種原因，形成了復雜的權益人狀況，盡管有過多次重組與重建的嘗試，但均告失敗。

　　記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，歷經(jīng)時間沖刷之后，三海大廈曾經(jīng)的白色墻體，已經(jīng)斑駁掉落，30余層中只要少數(shù)樓層安裝了玻璃。盡管如此，這個原規(guī)劃為全海景高級商住樓的項目，仍被坊間稱為“珠海最漂亮爛尾樓”。

　　珠海的“爛尾樓”并不只有三海大廈。

　　上世紀90年代和本世紀初期，是珠海“爛尾樓”主要集中形成期。珠海市住規(guī)建局相關負責人介紹，經(jīng)初步核查，珠海全市現(xiàn)有53個“爛尾樓”項目，總用地面積約為107.6萬平方米，總建筑面積約為153.5萬平方米，約等于華發(fā)新城一至六期的總建筑面積。

　　盡管每個“爛尾樓”的成因各異，“但主要是開發(fā)商經(jīng)營不利、資金短缺等原因造成的�！北睅煷笾楹７中２粍赢a(chǎn)學院院長黃偉認為，“這也反映出當時的房地產(chǎn)市場不健全、市場規(guī)則不夠規(guī)范、政府監(jiān)管有待完善等問題。”

　　對于這些“爛尾樓”，珠海也一直在努力解決。“珠海近些年的房地產(chǎn)開發(fā)，實際上消化了不上歷史遺留下來的項目�！秉S偉認為，產(chǎn)權結構復雜，成為“爛尾樓”盤活最大的“攔路虎”。

　　“就拿三海大廈為例，近年就有不下十幾撥人來詢問過，剛開始都雄心壯志，介入后紛紛偃旗息鼓�！鄙鲜鲋楹Ｊ凶∫�(guī)建局相關負責人也認為，當前影響“爛尾樓”復工主要有四大主因，其中開發(fā)商就占了三個。

　　“一是開發(fā)商因自身債務、施工糾紛、一房多賣等問題，導致項目被抵押、查封；二是開發(fā)商欠繳地價款，而按照國家有關規(guī)定，復工前要補繳地價款并收取巨額滯納金；三是開發(fā)商違法違規(guī)建設造成規(guī)劃驗收、竣工驗收、消防驗收無法通過；四是開發(fā)主體資格被吊銷或注銷，無法繼續(xù)投資建設�！�

　　試點

　　東西兩大項目已現(xiàn)轉機

　　當清晨的陽光穿透拱北僑光路與水灣南路交會處的斷壁殘垣，照耀在“南區(qū)力寶”拆建工地的圍欄上時，施工隊伍又開始了一天的忙碌工作。如果順利，他們將在繁華的拱北口岸區(qū)域，重建一幢高達337米的地標性建筑，集辦公、商業(yè)、住宅、酒店等功能于一體的城市綜合體。

　　“南區(qū)力寶”可能讓在附近生活多年的市民有點陌生。實際上它就是曾經(jīng)繁華一時的“蓮花萬景城”，許多市民在此有過購物經(jīng)驗，但這幢地下三層、地上一層的建筑物，自1998年12月后就一直處于臨時使用、停工爛尾狀態(tài)。

　　珠海市住規(guī)建局介紹，該項目原建設單位為珠海中寶房產(chǎn)開發(fā)有限公司，2011年更名為珠海力寶置業(yè)有限公司。項目在2015年迎來重大轉機，珠海中寶置業(yè)有限公司在完成產(chǎn)權整合收購工作后，于當年正式申請對該“爛尾樓”項目進行盤活改造。

　　珠海中寶置業(yè)的介入，讓珠海地產(chǎn)圈對這塊“爛尾”項目充滿期待。記者通過國家企業(yè)信用信息公開系統(tǒng)查詢發(fā)現(xiàn)，珠海中寶置業(yè)由香港中寶投資發(fā)展有限公司全資控股，公司法人代表、董事長為王德雄。

　　一位熟悉珠海房地產(chǎn)市場的人士向記者表示，“廣州天河商圈的萬菱匯項目，曾經(jīng)爛尾19年。2004年，王德雄掌管的萬菱實業(yè)（廣東）有限公司通過競拍的方式接手項目，并在2010年成功將其盤活。而萬菱匯的前身，就是曾與中誠廣場、合銀廣場并稱為廣州三大港資爛尾樓的京光廣場。”

　　今年3月，“南區(qū)力寶”項目更新單元規(guī)劃方案、更新單元計劃和項目供地方案獲得批準。“目前，項目正在按照5月10日出臺的《實施意見》，辦理地價款繳納事宜�！敝楹Ｊ凶∫�(guī)建局透露，“南區(qū)力寶”有望成為成功盤活的標桿項目。

　　而在斗門，皇家花園“爛尾樓”則是另一個被重點推進的盤活改造試點之一。

　　在斗門井岸城區(qū)，江灣一路以南，西堤南路以西，兩幢建筑形態(tài)和色彩零亂的“爛尾樓”，兀自矗立于路旁�！皬�1995年到現(xiàn)在，一爛就是20年。”井岸居民翁國華告訴記者，當年不少朋友都相中這個黃楊河畔的樓盤，無奈卻成傷心地。

　　同樣是在今年，“皇家花園”迎來“重生”契機。由于原開發(fā)商因債務原因無法恢復建設，珠海市斗門深珠皇家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2015年2月申請對該項目進行重建開發(fā)；今年3月，項目規(guī)劃方案正式獲批，產(chǎn)權整合和債務清理工作目前正在加速進行。

　　動向

　　以政策引導更多市場力量參與

　　“在政策出臺前，我們實際上已結合試點項目，試行優(yōu)惠政策。目前，上述兩個‘爛尾樓’拆除重建項目已經(jīng)完成報批手續(xù)，即將動工建設�！敝楹Ｊ凶∫�(guī)建局相關負責人表示，希望在2020年以前，能夠凝聚社會共識，撬動市場力量，推動一批“爛尾樓”實施整治。

　　“《實施意見》非常接地氣，其最大亮點在于扶持政策�！鄙鲜鲐撠熑嗽诮庾x時表示，新政出臺前，市住規(guī)建局曾多次與企業(yè)召開座談會，以市場、企業(yè)的需求為導向，制定了多項扶持措施，“超過了現(xiàn)有的其他城市更新政策，也就是說‘爛尾樓’項目還可以額外享受諸多政策優(yōu)惠。”

　　在此次新政出臺后，“爛尾樓”盤活改造將獲得五大政策優(yōu)惠。其中，符合相應情形的項目，均可按照基準地價標準計收應補交的地價；對于采取續(xù)建、拆建方式處置的劃撥土地，可以先按原用途完善出讓手續(xù)；不僅是拆建項目，續(xù)建項目也可享受土地年限重新起計；而設計增加住宅的盤活項目，則無需配建公租房。

　　“屬地區(qū)政府還可設定相應的規(guī)費補助等獎勵措施，根據(jù)項目處理情況予以扶持�！敝楹Ｊ凶∫�(guī)建局相關負責人表示，“這些扶持政策的目的在于為‘爛尾樓’整治注入一針強心劑，以進一步激發(fā)市場活力。”

　　在調(diào)動市場力量推進“爛尾樓”整治之外，政府的角色定位也更加明晰。

　　“對于未能自行實施，也未能引入市場主體實施的‘爛尾樓’整治項目，政府將適當介入。”上述負責人表示，政府介入的項目主要分為3類。其中，考慮到市容市貌和安全，對于短期內(nèi)難以盤活的項目，將由業(yè)主委托專業(yè)單位采取安全加固措施，或實施環(huán)境綠化整治或拆除。不按要求履行的，屬地政府也可按照“無因管理”的法律制度，代為履行。

　　而因公共利益需要、土地利用總體規(guī)劃或城市規(guī)劃調(diào)整等原因，需由政府收回的，也可通過行政途徑處理，如政府實施征收。此外，在與土地使用者協(xié)調(diào)一致的前提下，政府可通過解除土地使用權出讓合同，或達成收地協(xié)議的民事途徑方式處理。

　　在《實施意見》出臺后，珠海53個“爛尾樓”項目有望進入加速整治階段。黃偉表示，目前珠海中心城區(qū)土地越來越少，“爛尾樓”項目在盤活的進程中，還將享受更加優(yōu)惠的城市更新政策，這些因素都將激發(fā)市場力量的積極性。

　　“加快推進‘爛尾樓’整治，不僅將盤活土地資源，從供給側促進珠海房地場市場的健康發(fā)展，也將撫平歷史遺留下的‘城市傷疤’，極大地提升城市空間品質(zhì)，完善城市功能。”黃偉說。

　　■珠海“爛尾樓”區(qū)域分布圖

　　香洲區(qū)

　　爛尾樓項目19個

　　總用地面積31.8萬平方米

　　總建筑面積約51.9萬平方米

　　金灣區(qū)

　　爛尾樓項目26個

　　總用地面積44.8萬平方米

　　總建筑面積約47.6萬平方米

　　斗門區(qū)

　　爛尾樓項目4個

　　總用地面積26.3萬平方米

　　總建筑面積約48.3萬平方米

　　高欄港區(qū)

　　爛尾樓項目2個

　　總用地面積3.4萬平方米

　　總建筑面積約3.9萬平方米

　　高新區(qū)

　　爛尾樓項目2個

　　總用地面積1.3萬平方米

　　總建筑面積約1.8萬平方米