□大河報(bào)·大河客戶端記者孫煊哲陳振興
“我們小區(qū)沒有消防部門的驗(yàn)收開發(fā)商就交房了，現(xiàn)在消防隱患很大，如何解決是個(gè)棘手問題。”家住鄭州東區(qū)福澤門小區(qū)的業(yè)主范先生向本報(bào)反映，小區(qū)消防問題遺留至今的原因之一就是之前沒有做好承接查驗(yàn)。類似福澤門小區(qū)的案例還有很多，一些開發(fā)商把有缺陷的房屋交付給物業(yè)和業(yè)主，后期出問題跟物業(yè)推諉扯皮。不過，今后小區(qū)帶病交付的現(xiàn)象將成為過去。
《辦法》出臺(tái)
4月22日記者獲悉，近日河南省住建廳印發(fā)了《河南省物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），明確了建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)，將對(duì)減少開發(fā)建設(shè)遺留問題，降低物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，化解物業(yè)管理矛盾糾紛，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益起到重要現(xiàn)實(shí)意義。
2018年1月1日，我省正式施行《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》，對(duì)于推動(dòng)物業(yè)管理規(guī)范化、法治化、專業(yè)化發(fā)展發(fā)揮了重要作用。
省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在參與《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂調(diào)研過程中及日常監(jiān)管活動(dòng)中，省住建廳梳理了物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展中存在的問題，其中前期開發(fā)建設(shè)遺留問題是引發(fā)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾糾紛，造成建設(shè)單位、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位（水、電、氣、暖、通信等）、電梯維護(hù)保養(yǎng)單位等權(quán)責(zé)不清，影響后續(xù)物業(yè)服務(wù)管理效果、阻礙物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展的一項(xiàng)重要因素。
為了維護(hù)業(yè)主共同利益和物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，省住建廳出臺(tái)了該《辦法》，明確了建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中權(quán)利義務(wù)，減少開發(fā)建設(shè)遺留問題，降低物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，化解物業(yè)管理矛盾糾紛，營(yíng)造行業(yè)良好法治發(fā)展環(huán)境，推動(dòng)行業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。
《辦法》共四十六條，明確了物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循的原則、承接查驗(yàn)要求、具備條件、查驗(yàn)流程、查驗(yàn)方法、查驗(yàn)備案、查驗(yàn)協(xié)議簽訂及違約責(zé)任等內(nèi)容。
小區(qū)交付15日前要進(jìn)行承接查驗(yàn)
《辦法》規(guī)定，建設(shè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和商品房買賣合同約定，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)，并在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。同時(shí)，物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)物業(yè)項(xiàng)目所在地縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門工作人員、業(yè)主代表參加物業(yè)承接查驗(yàn)，見證承接查驗(yàn)活動(dòng)。
為了防止后期互相推諉扯皮，《辦法》要求，在進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)委派專業(yè)人員參與，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，協(xié)議要對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。
對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的問題，要進(jìn)行整改解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)。
現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)完畢在辦理物業(yè)交接手續(xù)后，建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。
物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定及時(shí)解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題或者發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，要依法承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任（修復(fù)、賠償、更換、停止侵害、支付違約金或刑事責(zé)任等）。
未經(jīng)查驗(yàn)的小區(qū)動(dòng)用維修資金將受到影響
在進(jìn)行承接查驗(yàn)時(shí)，物業(yè)公司有哪些工作？《辦法》明確，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的出廠、安裝、試驗(yàn)和運(yùn)行的合格證明文件以及配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能。對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)和交接工作，要形成書面記錄，并列明查驗(yàn)時(shí)間、項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)范圍、查驗(yàn)方法、存在問題、修復(fù)情況以及査驗(yàn)結(jié)論等內(nèi)容，且由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗(yàn)的人員共同簽字確認(rèn)。對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要書面通知建設(shè)單位。
自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)因管理服務(wù)不當(dāng)、擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)或者承接不符合條件的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任（修復(fù)、賠償、更換、停止侵害或刑事責(zé)任等）。因維護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷已使用維修資金的，應(yīng)當(dāng)予以返還�！耙簿褪钦f，沒有經(jīng)過承接查驗(yàn)的小區(qū)，物業(yè)后期想用維修資金將會(huì)受到限制和影響。”上述省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人說。
此外，《辦法》還要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)在完成物業(yè)承接查驗(yàn)備案后5日內(nèi)，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主有權(quán)免費(fèi)查詢。
開發(fā)商、物業(yè)公司未履行承接查驗(yàn)將被通報(bào)
整個(gè)承接查驗(yàn)工作由哪些部門來指導(dǎo)、監(jiān)督？《辦法》明確，省住建廳負(fù)責(zé)全省物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作，省轄市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)指導(dǎo)和監(jiān)督工作，縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)的具體管理和備案工作。
物業(yè)管理行政主管部門工作人員未按照有關(guān)規(guī)定履行監(jiān)督管理職責(zé)的，由其所在單位或有關(guān)部門依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
開發(fā)商和物業(yè)不想進(jìn)行承接查驗(yàn)該咋辦？《辦法》明確，建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)。
建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按本辦法履行承接查驗(yàn)義務(wù)的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門和物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營(yíng)行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報(bào)。
