央廣網(wǎng)河南分網(wǎng)消息 據(jù)廣州市國(guó)土房管局公布的數(shù)據(jù)，2014年11月全市原10區(qū)（不含增城、從化）二手住宅登記宗數(shù)為3794宗，同比減少43.0%。受11月下旬央行降息利好影響，當(dāng)月經(jīng)中介行促成的二手住宅買賣業(yè)務(wù)量比10月增加一成，住宅租賃業(yè)務(wù)量則比10月減少2%。滿堂紅市場(chǎng)研究部對(duì)本公司促成的二手住宅買賣交易作分類分析，11月份廣州市9區(qū)（不含南沙、從化）二手住宅成交均價(jià)為20067元/m2，環(huán)比下跌2.9%，同比下跌4.3%。而11月份廣州市9區(qū)（不含南沙、從化）二手住宅平均租金為47.9元/m2/月，環(huán)比下跌2.4%，同比上升2.4%。 文/表：廣州日?qǐng)?bào)記者王荔玨

　　降價(jià)盤依然是成功售出的主流

　　11月降息的利好是令按揭買房者支出明顯減少。以同樣是80萬(wàn)元貸款按20年等額還本付息計(jì)算，純公積金貸款降息后每月節(jié)省107元，純商業(yè)貸款降息后每月節(jié)省187元。借此利好，11月下旬廣州二手樓看房客戶逐步增加，11月22~30日經(jīng)滿堂紅地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)帶去看二手房的日均客戶數(shù)量，比11月1~21日的日均看房客戶數(shù)量增加7.5%，繼而帶動(dòng)二手房成交增加。當(dāng)月的二手住宅買賣成交中，純商業(yè)貸款的比例為32.2%，連續(xù)兩個(gè)月重回三成以上。反而是純公積金貸款比例受廣州本地公積金政策收緊影響，回落到9.4%，比10月下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　11月新11區(qū)（含增城、從化）的二手住宅登記宗數(shù)為4346宗，比10月（2986宗）增加45.5%，這是“9·30”央行信貸寬松政策及降息后的正常市場(chǎng)反應(yīng)。自11月中旬開始，廣州二手小業(yè)主陸續(xù)調(diào)整待售物業(yè)放盤價(jià)，以輕微上調(diào)2%~3%的居多，部分業(yè)主甚至把物業(yè)臨時(shí)收回，留待2015年第一季度再出售。滿堂紅地產(chǎn)在11月22日~12月10日內(nèi)擁有可出售的有效房源數(shù)量比11月3日~11月21日減少8.1%。但從今年前11個(gè)月經(jīng)滿堂紅地產(chǎn)促成的二手住宅買賣個(gè)案的成交價(jià)與放盤價(jià)對(duì)比情況（右表1）可以看到，降價(jià)出售仍是絕對(duì)主流。11月經(jīng)滿堂紅地產(chǎn)促成的二手住宅買賣交易中，整體成交價(jià)比放盤價(jià)下調(diào)7.1%，從164萬(wàn)元/套下調(diào)至152萬(wàn)元/套。

　　滿堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰分析，今年大多數(shù)月份的廣州二手住宅均價(jià)在1.9萬(wàn)~2.1萬(wàn)元/m2之間波動(dòng)，相對(duì)較穩(wěn)定，與一手新盤不時(shí)做降價(jià)促銷形成鮮明對(duì)比，若小業(yè)主在年底前大幅上調(diào)放盤價(jià)，必然會(huì)令潛在客戶的目光轉(zhuǎn)移到同地段的其他一、二手物業(yè)，成交難度大增。況且降息后國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)突現(xiàn)連續(xù)多天成交放量，帶動(dòng)股指及多數(shù)股票價(jià)格上漲，亦會(huì)吸引部分尚未進(jìn)入樓市的準(zhǔn)客戶把資金轉(zhuǎn)投股市，間接令樓市的承接力下降，故從現(xiàn)在起到明年春節(jié)之前的兩個(gè)多月里，“有價(jià)講”才是廣州二手樓市的“主調(diào)”。

　　外地客購(gòu)買對(duì)象悄然改變

　　2013年11月18日，“穗六條”出臺(tái)，對(duì)非廣州籍客戶的購(gòu)買資格作了更嚴(yán)厲的“1年變3年”限制，自此開始，廣州一、二手住宅成交量明顯縮減。滿堂紅市場(chǎng)研究部把“穗六條”前、后一年的廣州籍與非廣州籍客戶在廣州購(gòu)房的面積選擇上作了分類對(duì)比（右表2），不難看到，非廣州籍客戶在90平方米以上的物業(yè)選擇上出現(xiàn)明顯變化，后一年度較之前一年減少3%，廣州籍客戶在同樣面積區(qū)間對(duì)比上則只有1.4%的落差。

　　周峰認(rèn)為，在“穗六條”的限制對(duì)象中，除投資客戶，還有一批沒(méi)繳納社�；騻�(gè)稅的豪客，這些客戶對(duì)廣州的大面積物業(yè)有著極強(qiáng)的支撐力，且基本不需要依賴銀行借款。限制了這些客戶的入市行為，剩余符合入市資格的群體資金又并不充裕，在樓價(jià)高企的情況下，只能把90平方米以下的物業(yè)作為首選對(duì)象，由于非廣州籍客戶和廣州本地客戶在戶型的購(gòu)買意向上相接近，同場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也導(dǎo)致中小戶型物業(yè)價(jià)格難以下調(diào)。

　　網(wǎng)簽量呈震蕩回升走勢(shì)　

    11月廣州二手樓市持續(xù)好轉(zhuǎn)。據(jù)合富置業(yè)的統(tǒng)計(jì)顯示，11月廣州二手樓市看樓量較上月增加約兩成。合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)監(jiān)測(cè)“陽(yáng)光家緣”二手住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，11月廣州全市二手簽約2384套，21.3萬(wàn)平方米，較10月份上升了16%。

　　2014年三季度，受政策釋放松動(dòng)信號(hào)增多等因素影響，交投止跌企穩(wěn)；10月份“9·30”房貸新政出臺(tái)，交投量大幅回升；11月份，二手樓市持續(xù)好轉(zhuǎn)，成交量較10月份增幅接近兩成�？偟膩�(lái)說(shuō)，四季度廣州二手樓市呈逐漸復(fù)蘇的跡象。

　　從區(qū)域看，原芳村、花都、從化、番禺等近郊及外圍的升幅較大，超過(guò)兩成；海珠和越秀兩區(qū)的增幅在一成五左右，與大市相當(dāng)；而天河、白云、原荔灣的升幅相對(duì)較小。由每周的二手網(wǎng)簽量看，自3月份以來(lái)，二手住宅成交量基本呈持續(xù)低位下探尋底的特征；至9月份中下旬，二手網(wǎng)簽大致谷底企穩(wěn)。10月中旬開始，二手周度網(wǎng)簽量呈明顯反彈回升的態(tài)勢(shì)，其后一直震蕩回升。其中11月份第四周，廣州全市二手網(wǎng)簽量619套；全市十區(qū)（不含增城、從化）網(wǎng)簽513套，總體網(wǎng)簽量重返2013年的平均正常水平。

　　值得關(guān)注的是，由于銀行對(duì)房貸的支持力度增加，從10月開始，一次性付款的占比由此前的四成以上回落至三成五左右。調(diào)查顯示，首付三成的換房買家多數(shù)是“賣一買一”，需求以兩房和小三房居多。11月二手交投持續(xù)回升，除了房貸政策利好、市場(chǎng)信心有所恢復(fù)的原因外；積累的迫切性“剛需”逐漸釋放，恰逢部分業(yè)主小幅讓價(jià)，也是買家入市意愿增加的重要原因。

　　合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌指出，從目前的情況看，11月份登記入場(chǎng)的新客有所增多，但新客面臨的選擇較為多樣，尤其是外圍價(jià)格不高的新盤，引起不少二手客戶的關(guān)注。受此影響，不少新客的購(gòu)房心態(tài)較為猶豫，入市節(jié)奏放緩，決策時(shí)間有所拉長(zhǎng)。預(yù)計(jì)在12月份到春節(jié)前，二手樓市將會(huì)是一段儲(chǔ)客期，交投大多是“剛需”舊客，新客則以了解市場(chǎng)、思慮購(gòu)房計(jì)劃為主。整體成交量或會(huì)與11月份大致相當(dāng)，價(jià)格在總體上仍然走穩(wěn)。

　　此時(shí)不買更待何時(shí)

　　繼10月二手市場(chǎng)交投活躍度環(huán)比大漲后，11月繼續(xù)保持升溫的態(tài)勢(shì)，且降息之后業(yè)主信心亦大為增強(qiáng)，議價(jià)空間持續(xù)減少。合富置業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，與9月二手市場(chǎng)平均讓價(jià)空間一度高達(dá)9%相比，現(xiàn)時(shí)二手市場(chǎng)平均讓價(jià)空間已回落到7%。合富置業(yè)市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明表示，買賣雙方對(duì)后市預(yù)期的轉(zhuǎn)向，再加上房貸新政以及降息利好的疊加作用，近期“剛需”、改善換房買家入市的積極性比三季度明顯高出不少，甚至有投資客入市抄底。

　　據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月總價(jià)在100萬(wàn)元以內(nèi)的物業(yè)僅占整體市場(chǎng)成交的一成多，而到11月“剛需”客和投資客雙雙出手，令總價(jià)100萬(wàn)元以內(nèi)的低價(jià)物業(yè)，成交占比激增三成。位于老城區(qū)的低總價(jià)物業(yè)，是“剛需”客和投資客均追捧的物業(yè)，盡管在樓價(jià)高企的老城區(qū)，100萬(wàn)元以內(nèi)可能只可買熱門板塊的樓梯樓一房一廳，但有些路段還是能有低價(jià)的樓梯樓兩房值得去“執(zhí)漏”的。

　　當(dāng)下，老城區(qū)總價(jià)低于100萬(wàn)元的二手房，以樓梯樓物業(yè)居多，適合預(yù)算不高的年輕人過(guò)渡型置業(yè)。合富置業(yè)恒寶廣場(chǎng)分行主管袁瑞珍表示，近期小戶型的單位盤源也比較多，如文昌南路有一套55平方米的樓梯樓兩房單位，證已滿5年，業(yè)主放盤價(jià)僅88萬(wàn)元。在黃沙大道也有一套樓梯樓兩房單位以70萬(wàn)元放售，面積約44平方米，證同樣亦已滿5年。

　　房貸新政利好，不少改善型換房客抓緊時(shí)機(jī)，在年底出手，現(xiàn)時(shí)，改善型換房需求約占整體市場(chǎng)成交的三成多份額。合富置業(yè)江南西分行主管林建華表示，現(xiàn)時(shí)嘉銀華庭有一套116平方米電梯三房放售，放盤價(jià)為270萬(wàn)元，證滿5年，稅費(fèi)支出不高。合富置業(yè)高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理劉兆洪表示，東浚荔景苑96平方米的電梯高層?xùn)|南向三房單位，總價(jià)250萬(wàn)元，證過(guò)5年且是業(yè)主唯一物業(yè)，稅費(fèi)較低。