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上海驚現(xiàn)每平米近30萬豪宅 不求短期利益
2014-07-21 11:44:00 來源：證券日報 說兩句 分享到：
聚焦·上海樓市“回光返照”
編者按:在全國樓市全面走弱之際,扛了很久的上海二手房價也終于在6月份出現(xiàn)首度環(huán)比下降,但是,新近亮相的一手房,卻又屢屢開出天價。上海樓市如此“擰巴”的背后,究竟是何原因?
記者獲悉,昔日地王蘇河灣項目最近獲批預(yù)售的95套住宅最高單價是29.8萬元∕平方米,目前尚未有成交跡象
央廣網(wǎng)河南分網(wǎng)消息 據(jù)證券日報報道：“近期,上海高端盤‘限價’已經(jīng)解禁了,多個高端豪宅項目接連獲批入市。”有熟悉上海樓市的業(yè)內(nèi)人士向《證券日報》記者透露,去年年底,上海曾控制高端住宅項目預(yù)售許可證的發(fā)放,高價盤難以獲批入市。
不過,記者獲悉,7月6日,華僑城上海地王蘇河灣項目95套住宅獲批入市,其最高報價為29.8萬元∕平方米,這是上海單價最貴的豪宅,也是全國數(shù)一數(shù)二的銷售單價報價。
值得一提的是,據(jù)記者了解,蘇河灣項目體量巨大,涉及公寓、濱河大宅、商業(yè)產(chǎn)品等多種產(chǎn)品業(yè)態(tài),且有多套億元級別墅,而項目售價也一路高漲。
豪宅叫價直逼30萬元/平方米
事實上,《證券日報》記者曾實地走訪過蘇河灣項目,之所以單價報價高達29.8萬元/平方米,地段稀缺是其底氣。記者走訪該項目時曾獲悉,蘇河灣項目位于蘇河灣區(qū)域,即北蘇州路和曲阜路中間,從項目步行至南京路只需要10分鐘-20分鐘,東距外灘1000米左右,屬于上海內(nèi)環(huán)中的心臟地帶。此外,項目周邊的商圈、教育資源優(yōu)質(zhì)且豐富,確實處于黃金地段。
事實上,蘇河灣項目2012年入市,截至今年7月20日,該項目在兩年多時間內(nèi),先后分6次獲得預(yù)售許可證開盤銷售,入市總套數(shù)為498套,建筑面積接近11萬平方米。而7月6日獲批的95套房源最低報價為86000元/平方米,最高報價為29.8萬元/平方米,榮登上海目前單價報價最高豪宅。
土地價格成交極高推高了這類項目的銷售價格。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向《證券日報》記者表示,“上海今年高端住宅‘限價’方面有所放開,個別單價20萬元∕平方米以上樓盤都拿到預(yù)售許可證了”。
“高端住宅用一個簡單的價格線進行入市門檻的限制,在一定程度上違背市場定價的規(guī)律�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進向本報記者表示,高端盤“限價”解禁,迎合了上海高端物業(yè)的市場需求。
值得一提的是,上海頂級豪宅上半年的銷量似乎并未受到房地產(chǎn)市場低迷態(tài)勢的影響,反而有逆市走高跡象。據(jù)記者了解,今年4月末,湯臣一品突然成交了1套總價高達2.3億元的豪宅。進入 5月份后,長寧西郊老牌高端住宅檀宮成交了1套面積達1152平方米的超大型別墅,總價高達1.95億元,成交單價逼近17萬元/平方米。
不過,單價直逼30萬元∕平方米的豪宅銷售周期無疑將會很長且速度慢,對資金快速回籠將會不利。目前來看,能否以最高報價成功出售尚無法預(yù)測,但蘇河灣項目產(chǎn)品業(yè)態(tài)豐富,高周轉(zhuǎn)與高利潤產(chǎn)品線結(jié)合,這將減緩現(xiàn)金回籠壓力。
不追求短期利益
2010年2月11日,央企華僑城集團以70.2億元總價競得上海閘北區(qū)蘇州河北岸東塊1街坊地塊,成交樓板價高達5.28萬元/平方米,成為當(dāng)時新一輪的全國單價地王,且很長時間內(nèi)都穩(wěn)坐其地王寶座。隨后的7月23日,華僑城再以17.91億元悄無聲息地拿下了蘇河灣41、42街坊地塊。
彼時,華僑城以88.11億元代價使蘇河灣項目連成一片,總建筑面積約25.7萬平方米,粗略計算,蘇河灣地塊的平均樓面價約為34342元/平方米。
反觀上海今年7月9日拍出的新晉地王黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊,溢價率62.54%,剔除掉30%的保障房部分后,樓面地價為85513元/平方米,華僑城可能會更加“珍惜”蘇河灣地塊了。
更為值得注意的是,拿地之初,華僑城相關(guān)人士就曾表示,“在這個項目中,華僑城不會追求短期利益,而是更加看重項目的戰(zhàn)略意義和未來的發(fā)展?jié)摿Α薄?/p>
不過,蘇河灣地王項目入市也經(jīng)歷了一番波折。2010年末,蘇河灣地塊動工。此后,華僑城曾發(fā)布公告稱,公司2011年至2012年擬向母公司華僑城集團申請委托借款,額度為130億元,主要向上海蘇河灣等項目進行資金輸血。
但直至2012年9月份,蘇河灣才入市預(yù)售,當(dāng)年入市約250套房源,累計合同均價為5.3萬元/平方米,該期房源大部分已經(jīng)售完;2013年,蘇河灣項目入市房源累計合同銷售均價升至7.6萬元/平方米,最高報價突破19萬元/平方米,而當(dāng)年預(yù)售住宅累計合同銷售均價為101668元/平方米,最高報價升至25萬元/平方米;2014年1月份,其住宅預(yù)售最高報價則飆升至28.04萬元/平方米,至7月份,其預(yù)售最高報價升至29.8萬元/平方米。
由此可見,華僑城上海地王項目低開高走,房價一路高漲。不過,2014年以來,該項目成交速度明顯放緩。
與記者當(dāng)年走訪該盤時銷售人員是不冷不熱的態(tài)度相比,現(xiàn)在其銷售人員接電話都較為熱情,“現(xiàn)在住宅公寓成交價約為15萬元/平方米,濱水大宅、聯(lián)排別墅等也都在售。”蘇河灣銷售人員向記者推介道。
然而,華僑城享受高溢價空間,追逐高利潤且樹立大型城市綜合體的品牌夢想能否實現(xiàn),接下來項目的去化率或許才是關(guān)鍵。(記者 王麗新)
編輯：耿倩
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