據(jù)新華社電,在持續(xù)嚴厲的樓市調(diào)控下,全國許多城市土地市場猶如寒冬里的一把火,給進入冬季的樓市送去了一股暖流。然而,作為房地產(chǎn)市場“風向標”的土地市場,地方政府不斷高漲的推地熱情和開發(fā)商持續(xù)膨脹的拿地沖動,讓許多購房者屢屢心驚膽戰(zhàn)。樓市“實質(zhì)性回暖”窗口是否已開啟?房價是否會再次扭頭回升?
多個城市土地成交量與供應量齊升
11月8日,武漢再度迎來一場土地拍賣,集中推出26宗地塊。除5宗土地流拍外,其余21宗地共拍得40億元。其中,樓面地價最高的洪山區(qū)東亭村地塊,總成交價為7.2億元。
這是近一個月來的武漢第三場土地拍賣。10月12日,武漢上演了近兩年來最激烈的土地拍賣。一城中村地塊引來兩大上市房企爭搶,經(jīng)過近1小時的激烈競爭,最終廣州越秀豪擲12億元將其收獲囊中。而11月1日推出的18宗地,2宗流拍,其余16宗地塊共拍出近30億元,并誕生了硚口片區(qū)的新地王。
與此同時,北京等一、二線城市的土地拍賣中心也一樣忙碌不停。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部最新統(tǒng)計,截至10月29日,包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈陽、武漢等10個主要城市土地市場成交規(guī)劃建筑面積為1510萬平方米,總土地出讓金高達406億元。
面對頻頻出世的優(yōu)質(zhì)地塊,品牌房企也掀起新一輪囤地潮,北京、上海等城市都出現(xiàn)了久違的地王。據(jù)統(tǒng)計,10月9日到11日,保利地產(chǎn)(600048,股吧)先后在佛山、長沙、上海拿下4宗土地,斥資超過110億元。萬科三季度拿地速度明顯加快,新增項目23個。金地也不例外,三季度在西安、沈陽、北京等地拿下6宗地塊。
在成交量直線飆升的同時,各地土地掛牌量也明顯加大。繼10月集中掛牌62宗地塊后,武漢市國土資源和規(guī)劃局11月2日再次掛牌30宗地塊,凈用地面積達184.58萬平方米,是今年以來掛牌量最大的一次。
相關(guān)研究機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,10月份,全國300個城市共推地3242宗,推出面積13326萬平方米,環(huán)比持平,同比增長8%,年內(nèi)首次出現(xiàn)同比增長。而11月首周,土地市場繼續(xù)了這種態(tài)勢。監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,20個主要城市中,上海、廣州、深圳等10多個城市都推出了大量的優(yōu)質(zhì)地塊。
地方政府與開發(fā)商共同推動土地熱潮
各地出現(xiàn)供地高潮,與今年較早時供應相對不足有直接關(guān)系,需要下半年推地彌補。
國土資源部數(shù)據(jù)顯示,上半年全國住宅用地供應僅完成全年計劃的29.6%。第三季度,全國105個主要監(jiān)測城市土地供應5.43萬公頃,環(huán)比減少4.26%,同比減少37.75%。
數(shù)據(jù)顯示,武漢今年綜合用地計劃供應量,比去年減少了近40%,而今年上半年,僅完成18.04%。業(yè)內(nèi)人士認為,第四季度土地供應放量“沖一沖”,也在情理之中。
同時,地方政府加速推地的更大“壓力”來自于財政收支所發(fā)生的變化。財政部數(shù)據(jù)顯示,上半年,全國國有土地使用權(quán)出讓收入11430億元,同比減少4342億元,同比下降27.5%。
另一方面,持續(xù)數(shù)月的銷售熱潮,不僅消化了一定的庫存量,使得房企土地儲備開始匱乏,而且?guī)砹俗銐虻默F(xiàn)金流,緩解了資金壓力,開發(fā)商拿地熱情明顯上升。
武漢某知名地產(chǎn)公司副總經(jīng)理姚澤偉告訴記者,由于銷售的回暖及持有現(xiàn)金增加,對于未來市場的預期也逐漸由悲觀轉(zhuǎn)為積極。特別是大型房企,調(diào)控后拿地量減少,遠期項目用地逐漸緊張,拿地補庫存的意愿較為強烈。而且,現(xiàn)在政策尚未見底,土地市場競爭較少,地價較低,此時抄底出手比較劃算。
土地市場深層次博弈考驗管理層智慧
近期土地成交活躍,各地推地及房企拿地熱情不斷高漲,是不是意味著土地市場開始回暖?
對此,相關(guān)研究機構(gòu)華中分院副總監(jiān)李國政表示,只有拿地價格才直接決定著商品房的成本,影響樓市的漲跌。土地市場是否回暖,房價是否因此而上漲,不僅要考察土地的供應量與成交量,更重要的是看成交地價是否出現(xiàn)大幅上漲。國土資源部發(fā)布報告顯示,第三季度,和住房相關(guān)度最高的住宅用地價格同比增長1.03%,同比增速連續(xù)五個季度回調(diào),較上一季度下調(diào)0.74個百分點。
“由此看來,土地價格漲幅在放緩,土地市場整體依然平穩(wěn)。偶爾出現(xiàn)單個的地王,并不能代表整個市場的回暖!崩顕硎荆捎谡{(diào)控政策持續(xù)嚴厲,房地產(chǎn)市場整體資金壓力依然未減,年底之前土地市場或?qū)⒗^續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢。
國土資源部報告顯示,下一階段須嚴格監(jiān)控各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策變化,在經(jīng)濟下行壓力持續(xù)的背景下,避免部分地方政府放棄“調(diào)結(jié)構(gòu)”,重新陷入以刺激房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的模式。同時,研究科學實施土地供應,避免個別區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊集中入市引發(fā)的炒作。
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