【導(dǎo)讀】北京朝陽(yáng)區(qū)某小區(qū)物業(yè)向租房戶(hù)收取每年600元占位費(fèi)，業(yè)主則可以免費(fèi)停車(chē)。租房戶(hù)認(rèn)為，小區(qū)內(nèi)沒(méi)有固定車(chē)位，應(yīng)當(dāng)先到先停，收費(fèi)并不合理。物業(yè)公司回應(yīng)，小區(qū)車(chē)位緊張，需要優(yōu)先保障業(yè)主停車(chē)權(quán)利�！短焯�315》本期關(guān)注：小區(qū)停車(chē)收費(fèi)實(shí)行雙重標(biāo)準(zhǔn)，合理還是不合理？

　　央廣網(wǎng)北京6月29日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報(bào)道，小區(qū)內(nèi)車(chē)位少，停車(chē)難，收費(fèi)貴是很多人頭疼的問(wèn)題。而小區(qū)的停車(chē)管理標(biāo)準(zhǔn)不一、管理混亂更是很多住宅小區(qū)存在的問(wèn)題。此外，小區(qū)內(nèi)除了業(yè)主之外，租戶(hù)如何停車(chē)？停車(chē)是否收費(fèi)？應(yīng)該如何收費(fèi)也存在一定的爭(zhēng)議。

　　北京的韓先生反映自己租住的朝陽(yáng)區(qū)天泰新房苑小區(qū)對(duì)租戶(hù)征收一年600元的車(chē)位管理費(fèi)，只有繳納了這筆費(fèi)用，自己的車(chē)才能進(jìn)入小區(qū)停車(chē)。

　　韓先生說(shuō)：“我住這個(gè)小區(qū)挺長(zhǎng)時(shí)間了，租住在這。2015年小區(qū)安了一個(gè)車(chē)進(jìn)出的閘，然后要求租戶(hù)和業(yè)主去辦理門(mén)禁。2015年是業(yè)主免費(fèi)，租戶(hù)每年一輛車(chē)600塊錢(qián)。當(dāng)時(shí)我們也跟物業(yè)反映過(guò)，后來(lái)物業(yè)說(shuō)他沒(méi)有辦法，只能這么辦，大家就交了錢(qián)。2016年我們?cè)偃ダm(xù)的時(shí)候就沒(méi)有收費(fèi)，可能是有人反映過(guò)。今年我們到期又去續(xù)，然后6月份門(mén)禁就進(jìn)不去了。保安說(shuō)你這個(gè)要升級(jí)，我說(shuō)具體怎么升級(jí)呢？他說(shuō)你去問(wèn)那個(gè)物業(yè)。物業(yè)說(shuō)你這個(gè)要收費(fèi)，所謂升級(jí)就是要收費(fèi)，就是600塊錢(qián)一年一輛車(chē)。”

　　令人不解的是，這個(gè)小區(qū)本身并沒(méi)有地下車(chē)庫(kù)，地面也沒(méi)有固定的車(chē)位。繳納的這筆費(fèi)用實(shí)際上并不是停車(chē)費(fèi)，而是叫做占位費(fèi)。也就是說(shuō)，如果車(chē)主回到小區(qū)的時(shí)間比較晚，往往就會(huì)沒(méi)有地方停車(chē)，而需要停在小區(qū)外面的馬路上。韓先生認(rèn)為，小區(qū)內(nèi)本身并沒(méi)有固定車(chē)位，而業(yè)主也沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)車(chē)位，自己雖然是租房戶(hù)，但是應(yīng)該和業(yè)主享受相同的停車(chē)權(quán)利。如果這筆管理費(fèi)只是向租戶(hù)征收，而不向業(yè)主征收，有點(diǎn)不太合理。

　　韓先生認(rèn)為，盡管一年600元的管理費(fèi)用并不很高，但是小區(qū)的車(chē)位管理是否應(yīng)該統(tǒng)一進(jìn)行。如果要征收，可以業(yè)主和租戶(hù)統(tǒng)一征收。即使是業(yè)主少交一部分，他認(rèn)為也是合理的。但是現(xiàn)在是只向租戶(hù)征收的情況，他認(rèn)為存在歧視性收費(fèi)。

　　韓先生表示，小區(qū)內(nèi)的一些業(yè)主本身也有兩三輛車(chē)，如果一律不收費(fèi)的話，其他只有一輛車(chē)的車(chē)主自然沒(méi)有地方停車(chē)了。這也是對(duì)租戶(hù)停車(chē)權(quán)利的一種侵占。

　　如果租戶(hù)不繳納這筆費(fèi)用，會(huì)怎么樣呢？韓先生說(shuō)，他咨詢(xún)了物業(yè)，如果不繳納這筆管理費(fèi)。那么只能停在小區(qū)的外面，平時(shí)接送孩子會(huì)很不方便。此外，韓先生還認(rèn)為，這筆管理費(fèi)用即使交了，也并不像那種正規(guī)的收費(fèi)停車(chē)場(chǎng)一樣，對(duì)于車(chē)輛的安全給予保障。實(shí)際上他只是繳納了600塊錢(qián)，買(mǎi)了一個(gè)進(jìn)入小區(qū)的資格而已。

　　記者隨后聯(lián)系了韓先生所在的朝陽(yáng)區(qū)某小區(qū)物業(yè)，對(duì)方的回復(fù)是，小區(qū)目前還是要優(yōu)先業(yè)主的停車(chē)權(quán)利的。所以租戶(hù)需要繳納這筆費(fèi)用。因?yàn)楹芏嗤鈦?lái)的車(chē)輛停到小區(qū)里面，導(dǎo)致小區(qū)車(chē)位緊張。當(dāng)記者詢(xún)問(wèn)這筆收費(fèi)是否合理的時(shí)候，對(duì)方的回應(yīng)態(tài)度非常的強(qiáng)硬。以下為采訪錄音：

　　天泰物業(yè)：“您好，天泰物業(yè)�！�

　　記者：“我這邊是中央人民廣播電臺(tái)。你們小區(qū)的租戶(hù)給我們打來(lái)電話反映這樣一個(gè)問(wèn)題，他從2014年租住到現(xiàn)在，當(dāng)時(shí)被收取過(guò)一年600元的停車(chē)費(fèi)。”

　　天泰物業(yè)：“我們收的不是停車(chē)費(fèi)，我們收的是占地管理費(fèi)。”

　　記者：“占地管理費(fèi)？那這個(gè)費(fèi)用為什么只收租戶(hù)的不收業(yè)主的呢？”

　　天泰物業(yè)：“我們這是對(duì)本小區(qū)業(yè)主的一個(gè)優(yōu)惠。因?yàn)楝F(xiàn)在小區(qū)里根本就沒(méi)有停車(chē)位，好多外邊的車(chē)都停在我們這里，車(chē)現(xiàn)在根本就沒(méi)地停�！�

　　記者：“租戶(hù)也是住在小區(qū)內(nèi)的。這個(gè)費(fèi)用只向租戶(hù)征收是吧？不向業(yè)主收�！�

　　天泰物業(yè)：“對(duì)。”

　　記者：“如果不繳納這個(gè)費(fèi)用呢？”

　　天泰物業(yè)：“不繳納車(chē)就擱在咱們小區(qū)外面。”

　　記者：“就是不讓進(jìn)入小區(qū)了是嗎？”

　　天泰物業(yè)：“比如說(shuō)拉東西什么的可以進(jìn)。您是哪的呀？”

　　記者：“我們是中央人民廣播電臺(tái)的一檔消費(fèi)維權(quán)節(jié)目叫《天天315》”

　　天泰物業(yè)：“我認(rèn)為我們這種問(wèn)題好像不歸您那部門(mén)解決吧�！�

　　類(lèi)似韓先生這樣的例子還有很多。在目前很多的一線大城市，外來(lái)人口比較多，很多人都會(huì)租住房子。租戶(hù)停車(chē)應(yīng)該怎么管理也是很多物業(yè)公司需要去解決的問(wèn)題。有律師認(rèn)為，小區(qū)內(nèi)的公共地區(qū)是全小區(qū)業(yè)主共同所有，如何收取管理費(fèi)用，或者如何收取停車(chē)費(fèi)，需要所有小區(qū)業(yè)主共同商議來(lái)定。如果對(duì)租戶(hù)征收費(fèi)用，也應(yīng)該保障租戶(hù)繳費(fèi)之后的停車(chē)權(quán)利。

　　上海市普陀區(qū)新湖明珠城小區(qū)實(shí)行“一車(chē)一證”停車(chē)方案引發(fā)關(guān)注。小區(qū)首先由居委會(huì)牽頭，聯(lián)合物業(yè)召開(kāi)了兩場(chǎng)關(guān)于停車(chē)問(wèn)題的聽(tīng)證會(huì)。經(jīng)過(guò)1個(gè)多月意見(jiàn)征詢(xún)，最終，業(yè)主的同意率達(dá)到了92.4%。對(duì)小區(qū)的地下車(chē)位和地面車(chē)位均制定不同的通行證。此外，對(duì)于租戶(hù)停車(chē)，小區(qū)也有專(zhuān)門(mén)的考慮。小區(qū)最新制定的停車(chē)管理辦法規(guī)定，業(yè)主將其房屋出租，租客如果需要辦理機(jī)動(dòng)車(chē)輛通行證的，經(jīng)業(yè)主本人同意后陪同至物業(yè)辦理，辦理時(shí)房東需要攜帶房產(chǎn)證，租客除了身份證、駕駛證、行駛證外，還需提供一張租賃合同，而且每戶(hù)租戶(hù)只能辦理一張通行證，期限一年，如中途退租或續(xù)租需業(yè)主至物業(yè)說(shuō)明，租賃人取得車(chē)輛通行證后，原業(yè)主的車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)按臨時(shí)訪客車(chē)輛收費(fèi)。

　　針對(duì)有幾輛車(chē)的業(yè)主，小區(qū)物業(yè)主要利用經(jīng)濟(jì)杠桿進(jìn)行調(diào)節(jié)。擁有車(chē)多的，自然繳納的費(fèi)用也就越高。對(duì)于外來(lái)車(chē)輛，小區(qū)的管理則按照計(jì)時(shí)停車(chē)的原則。進(jìn)入小區(qū)的車(chē)輛一律列為“臨時(shí)訪客車(chē)輛”，實(shí)行計(jì)時(shí)收費(fèi)。在晚上9點(diǎn)以后，如果小區(qū)地面車(chē)位已滿(mǎn)，就會(huì)謝絕臨時(shí)訪客車(chē)輛進(jìn)入。

　　以上這個(gè)案例是否對(duì)于小區(qū)內(nèi)停車(chē)的管理更加規(guī)范合理？小區(qū)內(nèi)停車(chē)收費(fèi)到底應(yīng)該怎么來(lái)收？關(guān)于這一話題，北京啟蘊(yùn)邦律師事務(wù)所律師胡曉以及北京安理律師事務(wù)所律師包華作出了分析與解讀。 

　　經(jīng)濟(jì)之聲：如果是租戶(hù)，那么從2015年開(kāi)始需繳納每年600元的停車(chē)管理費(fèi)，又叫做“占位費(fèi)”；如果是業(yè)主，“占位費(fèi)”則不需要上繳。您認(rèn)為這合理嗎？

　　包華：“停車(chē)收費(fèi)是小區(qū)內(nèi)公共資源分配的事項(xiàng)之一。我國(guó)法律規(guī)定，有關(guān)小區(qū)租戶(hù)事務(wù)的管理權(quán)是全體業(yè)主，所以，全體業(yè)主可以制定相應(yīng)的內(nèi)容。同時(shí)，小區(qū)停車(chē)目前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方式是市場(chǎng)協(xié)商的價(jià)格，我國(guó)價(jià)格主管部門(mén)并不做進(jìn)一步的強(qiáng)化要求，所以，小區(qū)業(yè)主出于提高自己小區(qū)車(chē)位使用效率以及保障居民權(quán)益的目的，將車(chē)位的收費(fèi)進(jìn)行差異化管理，這本身并沒(méi)有違反法律的規(guī)定。相反，這可能還會(huì)產(chǎn)生更好、更積極的效果。

　　那么，對(duì)于征收租戶(hù)每年600元車(chē)位管理費(fèi)的情況，我認(rèn)為如果是在此小區(qū)車(chē)位配比狀態(tài)一致的前提下，這完全沒(méi)有問(wèn)題�！�

　　經(jīng)濟(jì)之聲：也就是說(shuō)，您認(rèn)為在平等的情況下，應(yīng)優(yōu)先保證業(yè)主的權(quán)利，然后才是租戶(hù)的權(quán)利，是這樣嗎？

　　包華：“當(dāng)然，法律規(guī)定在使用公共劃定綠地來(lái)停放車(chē)輛時(shí)，首先應(yīng)滿(mǎn)足業(yè)主的需要，業(yè)主的需求是第一位的，在業(yè)主需要滿(mǎn)足的基礎(chǔ)上才能滿(mǎn)足其他人員的停放需要，這二者間在法律上是有區(qū)別的�！�

　　經(jīng)濟(jì)之聲：如果說(shuō)租戶(hù)要收取管理費(fèi)，但是業(yè)主免費(fèi)，那么，這個(gè)差別化的收費(fèi)是否合理？

　　包華：“租賃是承租人取得了房屋的租賃權(quán)，此項(xiàng)權(quán)利是客觀、真實(shí)的，也是受到法律保護(hù)的。但是，小區(qū)業(yè)主不僅僅擁有房屋本身的使用權(quán)，還有對(duì)公共區(qū)域、公共設(shè)施以及設(shè)備的管理權(quán)和決定權(quán)，此項(xiàng)權(quán)利并沒(méi)有因?yàn)樽赓U合同的簽署和執(zhí)行而轉(zhuǎn)讓給承租人，承租人還是沒(méi)有此項(xiàng)權(quán)利的。所以，在法律上，產(chǎn)權(quán)人和使用權(quán)人兩者之間有一個(gè)天然的分界，權(quán)屬不一樣，那么，權(quán)能就不一樣。所以，如果業(yè)主制定了相關(guān)的管理規(guī)范和規(guī)章制度，使用人就必須要遵守。那么，在承租房屋時(shí)，承租人首先要關(guān)注目標(biāo)小區(qū)的規(guī)章制度和管理規(guī)范是否適合自己。”

　　經(jīng)濟(jì)之聲：關(guān)于上海市某小區(qū)對(duì)于停車(chē)收費(fèi)的管理方案。您認(rèn)為是否相對(duì)合理些？

　　胡曉：“我認(rèn)為上海這個(gè)小區(qū)的方案是值得借鑒的。不管從程序還是制度方面看，各方的利益都達(dá)到了相對(duì)平衡的狀態(tài)。同時(shí)，相關(guān)的管理?xiàng)l例實(shí)施以來(lái)，有的小區(qū)成效顯著，不僅成立了業(yè)主大會(huì)，也有業(yè)委會(huì)來(lái)積極地推動(dòng)相關(guān)細(xì)則的實(shí)施�！�

　　經(jīng)濟(jì)之聲：您認(rèn)為，對(duì)于租戶(hù)的停車(chē)收費(fèi)，應(yīng)該怎樣才更加合理？

　　包華：“首先，停車(chē)管理本身是小區(qū)的公共事務(wù)，相關(guān)的規(guī)則應(yīng)該由權(quán)利人召開(kāi)會(huì)議來(lái)決定，所以實(shí)現(xiàn)業(yè)主互通是第一步；其次，在業(yè)主作出決定前會(huì)有一個(gè)執(zhí)行方案的草案，這影響到了每一個(gè)業(yè)主的權(quán)利，比如某一環(huán)節(jié)設(shè)定不好，那么承租人意見(jiàn)會(huì)很大，房屋就出租不出去。在這種情況下，每位業(yè)主在投票之前都進(jìn)行充分討論和溝通；再者，在執(zhí)行的過(guò)程中，方案應(yīng)根據(jù)新發(fā)生的情況進(jìn)行適時(shí)的調(diào)整和補(bǔ)充，在實(shí)踐中更好的解決問(wèn)題。這樣的話，小區(qū)的管理制度才能保持合理、平衡的狀態(tài)�！�