央廣網(wǎng)北京4月6日消息 據(jù)中央廣播電視總臺經(jīng)濟之聲《天天315》報道，買房選房時，物業(yè)服務的好壞也是買房人考慮買房與否的重要指標之一，新房前期的物業(yè)提供方口碑好信譽高，往往也會成為新房賣點，當然，與此同時，業(yè)主也需要繳納較高的物業(yè)費。然而，如果遇到不負責任的物業(yè)公司，那么，業(yè)主與物業(yè)的關(guān)系真是一言難盡了。

近日，北京市昌平區(qū)北京灣小區(qū)的多位業(yè)主向《天天315》節(jié)目組反映，原物業(yè)被解聘2年多，拒不撤場，目前小區(qū)管理混亂，狀況百出，業(yè)主備受困擾。

物業(yè)（圖片來源：CFP）

業(yè)主李女士告訴記者，北京市昌平區(qū)北京灣小區(qū)的物業(yè)費，從2007年交房至今，一直是按照每平米5元收取的。她認為，業(yè)主們每年交著高昂的物業(yè)費，卻沒有享受到對等的服務。業(yè)主李女士說：“最頭疼的是地下室倒灌，年年都倒灌，這個小區(qū)很多家都被倒灌過，從污水井里頭冒出來臭水倒灌，我們?nèi)ジ�他（物業(yè)）說有很大損失，他根本不理睬你。其實這個問題他們可以解決的，及早把這水抽走。半夜三更一下雨，我們幾家人起來去抽水，自己家買的泵，自己去抽，年年就是這樣，你說我們能抽到什么時候，我們60多歲了。基本上沒有人打掃衛(wèi)生。再說安全方面，我們家曾經(jīng)被盜過一次，我的鄰居被盜過三次，它基本上沒有安防設(shè)施。我們本來是來這里養(yǎng)老的，現(xiàn)在成了我們的心病了。”

業(yè)主郝女士是小區(qū)業(yè)主委員會的成員之一，她介紹，小區(qū)業(yè)委會2019年啟動程序撤換物業(yè)公司，新物業(yè)公司經(jīng)合法選聘，本該在2019年3月進駐小區(qū)，卻因原物業(yè)遲遲不予移交和撤出，等了兩年，至今仍未進場。相關(guān)行政部門已經(jīng)給予多次行政處罰，法院也下達了判決書，原物業(yè)卻始終無動于衷。郝女士說：“2020年12月20日，北京市昌平區(qū)法院作出一審判決，判令匯超物業(yè)公司于判決生效之日起30日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，但是匯超還是完全不予配合，他也在12月的時候又提起上訴，所以在2021年2月25日的時候，北京市一中院又進行了審理，進行了判決，也維持原來昌平法院的一審判決，責令他在30天之內(nèi)撤出，在3月25日他應該撤出小區(qū)，但是到今天他還沒有任何配合工作的跡象�！�

記者核實了解到，2019年3月24日，北京灣小區(qū)業(yè)委會和另一家物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務合同》。2019年3月25日，北京灣小區(qū)的業(yè)委會向原物業(yè)公司——北京匯超安業(yè)物業(yè)公司發(fā)出第一封《物業(yè)交接告知函》，發(fā)函至今已兩年有余。

2020年4月30日，北京市昌平區(qū)住建委對北京匯超安業(yè)物業(yè)公司作出《責令改正通知書》，責令其在2020年5月7日前進行交接。

2020年5月20日，北京市昌平區(qū)住建委對北京匯超安業(yè)物業(yè)公司作出（京建法罰（昌建）字［2020］第640018號）行政處罰決定書，認定該物業(yè)公司存在沒有按規(guī)定時間進行交接的違法行為，決定對其處以3萬元的行政處罰。2020年6月15日，又對該物業(yè)公司，作出（京建法罰（昌建）字［2020］第640030號）行政處罰決定書，認定物業(yè)公司存在拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的違法行為，決定對其處以行政處罰10萬元。

物業(yè)公司認繳罰款但拒不撤出，之后北京灣業(yè)委會提起訴訟。2020年12月20日，北京市昌平區(qū)法院作出一審判決：判令北京匯超安業(yè)物業(yè)管理有限公司于判決生效之日起三十日內(nèi)退出北京灣小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域，并移交物業(yè)共用部分；以及移交物業(yè)管理資料。

之后物業(yè)公司不服一審判決，提起上訴。二審判決書中顯示，其上訴理由為：1.物業(yè)公司認為業(yè)委會解聘程序不合法。2.認為一審審理存在程序錯誤。3.認為一審法院盲目判決物業(yè)方退出管理區(qū)域，將導致小區(qū)陷入混亂。

2021年2月25日，北京市第一中級人民法院下達民事判決書，判決結(jié)果為，維持一審原判。

據(jù)了解，自從北京灣業(yè)委會和新選聘的物業(yè)公司簽定合同后，業(yè)主們就再沒有主動繳納過物業(yè)費，在此情況之下，原物業(yè)為何仍舊遲遲不愿移交和撤出？記者聯(lián)系了北京匯超安業(yè)物業(yè)管理有限公司，一位劉姓負責人以“物業(yè)公司已向高級法院提起上訴為由”拒絕回答任何問題。劉先生說：“這個判決書我們已經(jīng)上訴到高院了，還沒有出結(jié)果。因為原因多了，一句話也說不完，我們等高院的判決好吧？”

一般情況下，原物業(yè)遲遲不愿撤出的原因有哪些？物業(yè)維權(quán)專家陳鳳山介紹了自己的經(jīng)驗：“小區(qū)里邊如果一旦物業(yè)公司撤場，物業(yè)公司在小區(qū)里這么多年所形成的一種隱形的侵害，也許就因此而曝光了。比如：它的設(shè)施設(shè)備可能管理得很差，甚至于他為開發(fā)商隱瞞的一些隱蔽工程，一些違法違規(guī)的事情，可能就因此而曝光，因為每一次更換物業(yè)公司，小區(qū)里邊都相當于做了一次清產(chǎn)核資，這個有可能是他真正不愿意走的一種可能性。”

選聘和更換物業(yè)，需要注意哪些問題？北京中簡律師事務所律師胡曉認為：“應當特別注意以下兩點。第一，需要保證解聘程序的合法性。業(yè)主在解聘原物業(yè)服務人的時候，要嚴格遵守民法典物業(yè)管理條例，以及當?shù)卣�府出臺的物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，依照這些規(guī)定里明確確立的流程來進行，做到程序上的合法合規(guī)，避免因為程序方面的瑕疵，導致最終形成的決議被認定無效。第二，業(yè)主需要注意維權(quán)行為的合法性。在新老物業(yè)的交接過程中，如果出現(xiàn)障礙，業(yè)主們可以向街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、住建委以及公安機關(guān)尋求幫助，在必要的時候向人民法院提起訴訟，通過合理合法的方式維權(quán)，避免不理智的過激行為。”