生命人壽、安邦保險(xiǎn)舉牌金地集團(tuán)引發(fā)險(xiǎn)資布局養(yǎng)老地產(chǎn)的遐想。實(shí)際上，保險(xiǎn)公司“搶食”養(yǎng)老地產(chǎn)已成為公開的“秘密”。粗略統(tǒng)計(jì)，目前各險(xiǎn)企計(jì)劃投資養(yǎng)老地產(chǎn)的金額已超過2000億元。

　　“養(yǎng)老地產(chǎn)被看作是一場饕餮盛宴，蓋房子的、賣保險(xiǎn)的、做護(hù)理的，還有外資，都在搞，良莠不齊�！币晃粚︷B(yǎng)老地產(chǎn)頗有研究的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士笑言，“真正的養(yǎng)老地產(chǎn)不是蓋房子、賣保單這么簡單，而是整合了醫(yī)療、護(hù)理、教育、社區(qū)管理等各類資源的立體服務(wù)，投資周期長、服務(wù)要求高，想賺錢得慢慢來，細(xì)火慢燉。”

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，險(xiǎn)企要下好養(yǎng)老地產(chǎn)這盤棋，需要邁過資金流動性管理、產(chǎn)品設(shè)計(jì)與運(yùn)營以及跨界資源整合等多重門檻。

　　熱潮涌動 大小險(xiǎn)企齊上陣

　　“今年我們一定完成長三角的布局。”泰康人壽董事長陳東升表示，除上海外，江蘇、浙江亦被確定為布局重點(diǎn)，已規(guī)劃在南京、蘇州、杭州、寧波等地獲取項(xiàng)目用地，因地制宜地建設(shè)泰康之家連鎖養(yǎng)老社區(qū)。

　　泰康人壽計(jì)劃未來5-8年在全國投資1000億元，建設(shè)15-20個(gè)養(yǎng)老社區(qū)，先期構(gòu)建擁有超過5萬客戶的連鎖養(yǎng)老網(wǎng)絡(luò)，長期達(dá)到20萬客戶規(guī)模。

　　不僅泰康人壽，大小險(xiǎn)企都在加快布局養(yǎng)老地產(chǎn)的步伐�！爸袊�人壽準(zhǔn)備在兩到三年完成重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)城市的養(yǎng)老、養(yǎng)生布局，初步完成養(yǎng)老養(yǎng)生基地建設(shè)，逐步研究配套的保險(xiǎn)產(chǎn)品，進(jìn)一步推動主業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展�！敝袊�人壽董事長楊明生表示。

　　合眾人壽高層亦透露，未來10年，合眾人壽計(jì)劃在全國打造26個(gè)大型養(yǎng)老社區(qū)，規(guī)模在1000億元左右，屆時(shí)可容納46萬老人養(yǎng)老。

　　一些中小規(guī)模保險(xiǎn)公司也在積極拿地，期望享有先發(fā)優(yōu)勢。比如，前海人壽3月末以4億元拿下深圳一塊養(yǎng)老設(shè)施用地，5月初又以近1.5億元拿下西安一塊商服用地。

　　險(xiǎn)企對養(yǎng)老地產(chǎn)的熱衷源于市場前景廣闊。有券商研究報(bào)告認(rèn)為，到2050年中國老年人消費(fèi)需求將達(dá)到5萬億元，當(dāng)前每年為老人提供的產(chǎn)品總價(jià)值不足1000億元。

　　而險(xiǎn)企參與養(yǎng)老地產(chǎn)具有天然優(yōu)勢。比如，壽險(xiǎn)資金的久期長，對資產(chǎn)的流動性要求不高；以項(xiàng)目未來的居住權(quán)打包成保險(xiǎn)產(chǎn)品，可解決資金回收期長問題。此外，保險(xiǎn)公司有大量高端客戶，是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目天然的市場資源。

　　上述房地產(chǎn)業(yè)人士分析，泰康、合眾已有實(shí)際產(chǎn)品推出，率先取得先發(fā)優(yōu)勢，其他險(xiǎn)企要想搶占先發(fā)優(yōu)勢可遵循兩個(gè)路徑：一是復(fù)制泰康、合眾的模式，盡快完成拿地、產(chǎn)品開發(fā)、銷售推廣全過程，推出實(shí)際產(chǎn)品；一是與房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)姻，利用其土地資源、房產(chǎn)開發(fā)優(yōu)勢。后者可通過與開發(fā)商合作，這適合于具有地產(chǎn)大股東背景的險(xiǎn)企，集團(tuán)內(nèi)部資源整合難度大大小于不同行業(yè)企業(yè)之間的跨界合作，合眾人壽、前海人壽的大股東都有房地產(chǎn)背景。還有一條捷徑就是控股具有品牌影響力的房地產(chǎn)公司，比如近期市場熱炒的險(xiǎn)資舉牌事件。“這樣的話，未來險(xiǎn)資在土地市場的拿地、在資本層面對房地產(chǎn)公司的股權(quán)交易現(xiàn)象會增多�！�

　　掣肘猶存 “開花結(jié)果”待深耕

　　盡管險(xiǎn)資對養(yǎng)老地產(chǎn)的計(jì)劃投資額已超過2000億元，但實(shí)際投資額僅為零頭。保監(jiān)會官員在去年年底的一次公開論壇上透露，截至去年10月末，保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的實(shí)際投資額僅為50億元。

　　梳理去年10月以來的投資動向，險(xiǎn)資對養(yǎng)老地產(chǎn)的投入依然是計(jì)劃投資額高企，實(shí)際投資額增長不多。諸多業(yè)內(nèi)人士稱，這是因?yàn)楸ｋU(xiǎn)企業(yè)投資養(yǎng)老地產(chǎn)還處于探索階段。險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)必須長期持有并運(yùn)營，這對其資金管理能力、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和管理能力提出了考驗(yàn)。

　　陳東升認(rèn)為，養(yǎng)老社區(qū)絕對不是暴利產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)很低回報(bào)、很長周期的商業(yè)模式。他介紹，養(yǎng)老社區(qū)從拿地、建造到推向市場，大概是8到10年的周期，這個(gè)周期里是不賺錢的。但未來產(chǎn)業(yè)成熟后，會給保險(xiǎn)公司帶來長期、穩(wěn)定的收益，但不是暴利，而類似于固定收益；平均下來，5.2%的收益是可以接受的。

　　目前，泰康、合眾的養(yǎng)老社區(qū)均有兩種銷售模式，即直接繳納月租和購買保險(xiǎn)產(chǎn)品。泰康人壽相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，最低的門檻是年交20萬元，交10年，總保費(fèi)200萬元，等到70歲入住社區(qū)時(shí)，賬戶上積累的保險(xiǎn)資金用來支付社區(qū)服務(wù)費(fèi)。

　　合眾則將目標(biāo)客戶定位為中產(chǎn)階層。客戶通過購買“合眾優(yōu)年生活實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃”，提前鎖定未來入住“合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)”的權(quán)利。最低的一種選擇是每年繳費(fèi)2.9萬元，繳納10年，70歲入住，可居住10年。

　　“養(yǎng)老地產(chǎn)需要大量的資金投入，規(guī)模沒起來的話，投入高，而影響力弱�！痹谌A泰保險(xiǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理?xiàng)钇娇磥恚�險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)最大的挑戰(zhàn)不是拿地、養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)，而是后期一系列養(yǎng)老服務(wù)的提供和完善。

　　長江證券分析師劉俊同樣認(rèn)為，相較于鋼筋混凝土的建設(shè)，專業(yè)醫(yī)護(hù)團(tuán)隊(duì)的培育更加重要�！伴L期看護(hù)”和“專業(yè)照護(hù)”是切入養(yǎng)老市場的更好端口。第一步做基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，第二步謀求與醫(yī)療護(hù)理行業(yè)的深入合作，軟硬兼施，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)才能真正分得養(yǎng)老市場的一杯羹。

　　泰康人壽相關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，泰康的養(yǎng)老社區(qū)強(qiáng)調(diào)“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”，計(jì)劃在養(yǎng)老社區(qū)配套老年康復(fù)醫(yī)院，在重點(diǎn)城市開設(shè)高端門診和健康管理中心，并與國內(nèi)外知名大學(xué)、醫(yī)院、醫(yī)療研究機(jī)構(gòu)等展開深度合作，提升泰康醫(yī)療體系整體水平和服務(wù)質(zhì)量。

　　多管齊下 扶持力度需加強(qiáng)

　　“對參保人來講，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展解決的是服務(wù)的問題�！敝袊�社會科學(xué)院世界社保研究中心主任鄭秉文分析，目前的居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老三種養(yǎng)老方式都有問題亟待解決。對于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，一定要鼓勵(lì)民間資本參與，加大市場化改革力度，制造和維護(hù)一個(gè)民間資本進(jìn)入的良好與公平的市場環(huán)境。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)和保險(xiǎn)的結(jié)合才剛剛開始，當(dāng)前是保險(xiǎn)公司布局養(yǎng)老地產(chǎn)的好時(shí)機(jī)，但盈利至少在5年之后。在此起步階段，應(yīng)加大政策對險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)的扶持力度。

　　按目前保監(jiān)會政策，險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)被限定在“只租不售”范圍。這給一些保險(xiǎn)公司帶來了資金壓力。合眾人壽董事長戴皓認(rèn)為，如果完全按照租賃模式，對于投資人來說投資大、收益低、周期長，很難調(diào)動社會資本投入的積極性。而消費(fèi)者不喜歡租房，更偏好購買，居住在自己家里。因此，養(yǎng)老社區(qū)應(yīng)“可租可售”。

　　他還建議，對實(shí)物型養(yǎng)老保險(xiǎn)計(jì)劃給予個(gè)人所得稅延遲繳稅的優(yōu)惠政策，即參與實(shí)物型養(yǎng)老保險(xiǎn)計(jì)劃的個(gè)人，其繳納的保險(xiǎn)費(fèi)在不超過個(gè)人收入一定比例的范圍內(nèi)不繳納個(gè)人所得稅，而是在領(lǐng)取年金入住養(yǎng)老社區(qū)的時(shí)候再繳納個(gè)人所得稅。

　　泰康之家CEO劉挺軍認(rèn)為，應(yīng)明確補(bǔ)貼問題。區(qū)分是不是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的核心點(diǎn)不應(yīng)該放在是不是盈利上，而應(yīng)該看是持有還是賣，如果是長期經(jīng)營的，就應(yīng)該享受補(bǔ)貼。他還建議，把補(bǔ)貼供方變?yōu)檠a(bǔ)貼需方，特別是應(yīng)該在社�；�金中拿出一塊來支付老年的病后康復(fù)和部分護(hù)理需求。

　　此外，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展還存在“九龍治水”現(xiàn)象。比如，不少保險(xiǎn)公司做養(yǎng)老設(shè)施的地塊屬于商業(yè)用地，按要求需配備一定比例的車位，但老人們基本用不上。而行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)缺失、專業(yè)人員短缺等現(xiàn)狀也亟需行業(yè)組織、標(biāo)桿企業(yè)引導(dǎo)市場向標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化方向發(fā)展。

　　可喜的是，業(yè)界呼吁良久的將養(yǎng)老用地納入國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。國土部4月底發(fā)布《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》，明確養(yǎng)老用地范圍、用途、年期以及供地方式等。這被業(yè)內(nèi)解讀為從政策面上使得營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有了估值定位，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以完成資產(chǎn)估值，實(shí)現(xiàn)資本流動。

　　但上述房地產(chǎn)業(yè)人士強(qiáng)調(diào)，目前險(xiǎn)企儲備的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目大多在一線城市郊區(qū)和二三線城市，拿地困難會是他們進(jìn)軍一線城市的一個(gè)門檻，而較高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也將考驗(yàn)投保人的接受能力，政府可以從營業(yè)稅優(yōu)惠、商業(yè)保險(xiǎn)個(gè)稅遞延等方面予以支持。