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存量房時(shí)代到來 京去年二手房成交27.2萬套占85%

2017-01-03 10:05:00 來源:中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)

  繼2009年北京二手房全年成交26.7萬套創(chuàng)下新高之后,2016年,北京已經(jīng)全面進(jìn)入存量房時(shí)代,全年二手房成交27.2萬套,占全年商品住宅(剔除保障房自住房)成交總量的85%,而這一比例在過去今年一直在70%以下。

  偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示,自2009年北京二手住宅交易量全面超越新房交易量以來,北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)就已經(jīng)進(jìn)入了存量房時(shí)代,隨著二手住宅市場(chǎng)規(guī)模越來越大,創(chuàng)造新的歷史成交記錄是大勢(shì)所趨,北京的存量房池子目前約有800萬套以上,現(xiàn)在3%左右的換手率與發(fā)達(dá)國家相比并不高,所以未來北京二手房交易規(guī)模還將繼續(xù)擴(kuò)大。

  過半交易使用商貸

  經(jīng)歷了一季度和三季度兩輪爆發(fā),二季度經(jīng)歷了短暫的市場(chǎng)盤整后,2016年北京二手住宅市場(chǎng)四季度受樓市調(diào)控全面收緊影響,市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入新一輪降溫周期。

  值得關(guān)注的是,在過去一年創(chuàng)下成交量歷史新高的北京二手房交易市場(chǎng)中,使用商貸的二手房交易再次攀升。

  據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,2016年,北京全市的二手住宅交易中,使用商業(yè)貸款的占54.1%,較2015年提高9.3個(gè)百分點(diǎn);全款支付的比例占23.2%,與2015年的22.8%基本持平;使用市管公積金進(jìn)行支付的占17.2%,較2015年降低6.3個(gè)百分點(diǎn)。

  從2014年到2016年,北京二手住宅交易中使用商業(yè)貸款進(jìn)行支付的占比明顯提高,從40.1%提高到了54.1%,占比已超過一半。

  胡景暉認(rèn)為,從2015年初到2016年初,國家多次降準(zhǔn)降息,降低商業(yè)貸款首付比例,貨幣政策整體寬松,樓市按揭貸款支持力度大,作為全國二手房交易的活躍城市,北京二手房市場(chǎng)在其刺激下交易量大漲。

  而從銀行角度看,2016年年初央行再次降準(zhǔn)后,北京各家銀行內(nèi)部資金比較充裕,前三季度的放款額度相對(duì)平穩(wěn),四季度政策收緊且進(jìn)入年底封賬盤點(diǎn)階段,銀行的放款情況才略顯收緊。而在銀行的放貸中,大頭始終集中于“房貸”,上半年首套房貸利率一度最低以“八三折”為主,930新政后各家銀行才普遍調(diào)整利率為“八五折”,近期又提高為九折。整體而言,2016年北京各銀行的“房貸 ”政策是相對(duì)寬松的,這也為二手交易中商業(yè)貸款比例的大幅提高創(chuàng)造了條件。

  胡景暉同時(shí)強(qiáng)調(diào),貨幣政策對(duì)樓市的影響更加直接而有效,這也是北京930新政小幅提高首套商貸比例、大幅提高二套及非普通住宅商貸比例的原因,并在事實(shí)上確實(shí)起到了迅速降低交易量、降低市場(chǎng)溫度的效果,消除了市場(chǎng)恐慌,平抑了房價(jià),穩(wěn)定了樓市。

  全面進(jìn)入存量房時(shí)代

  “過去一年,北京連環(huán)單交易非常多,即換房需求在推動(dòng)二手房的交易!辨溂蚁嚓P(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,新房供應(yīng)減少,推出的一般都是高端項(xiàng)目,幾乎將剛需和首次改善性置業(yè)需求踢出門外,而這些需求絕大多數(shù)向二手市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱,目前北京待售的所有住宅土地已經(jīng)全部限價(jià)或持有,這導(dǎo)致房企對(duì)非住宅類用地也開始繼續(xù)熱搶,特別是面積比較大、區(qū)域相對(duì)比較成熟的長陽區(qū)域。

  “全面進(jìn)入存量房時(shí)代的背后,也意味著新房供應(yīng)越發(fā)減少,在有限的土地供應(yīng)下,房企會(huì)集中去搶地,地王頻發(fā)帶來的則是市場(chǎng)的高端化!蹦撤科蟾邔酉颉蹲C券日?qǐng)?bào)》記者透露,“我們很難搶到地,即使搶到,也不敢獨(dú)自開發(fā),更傾向于找合作伙伴共同開發(fā),尤其找在北京有地的房企來合作,這樣才能減少風(fēng)險(xiǎn)。畢竟,從2015年開始,北京樓市供應(yīng)的新房項(xiàng)目幾乎都是高端項(xiàng)目,豪宅化明顯”。

  “進(jìn)入存量房時(shí)代,代表著城鎮(zhèn)化進(jìn)入末期!睆埓髠シQ,預(yù)計(jì)2017年以后,剛需和首次改善性置業(yè)需求只能選擇二手房,新建商品房基本都將高端化,自住房等供量將會(huì)較多。

編輯:謝孟歡

關(guān)鍵詞:北京二手房;存量房;占比

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