一線城市豪宅成交均價(jià)近10萬(wàn)元/平方米

　　最貴樓盤(pán)直逼21萬(wàn)元/平方米

　　■本報(bào)記者 王麗新

　　過(guò)去的2016年有“豪宅年”之稱(chēng)，豪宅成交量井噴，導(dǎo)致價(jià)格快速拉升。

　　據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的2016年《一線城市豪宅市場(chǎng)研究報(bào)告》指出，2016年，一線城市豪宅去年累計(jì)成交接近2萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)44%。值得關(guān)注的是， 2016年四季度，一線城市豪宅成交均價(jià)為97152元/平方米，達(dá)到有史以來(lái)最高位，與2015年第四季度均價(jià)76526元/平方米比較，同比增幅達(dá)27%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院稱(chēng)，近兩年一線城市豪宅市場(chǎng)“量?jī)r(jià)齊升”，住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)“豪宅化”的發(fā)展趨勢(shì)。

　　均價(jià)最貴豪宅直逼21萬(wàn)元

　　據(jù)上述報(bào)告顯示，從2016年全年來(lái)看，“北上廣深”四個(gè)一線城市豪宅（均價(jià)在7.2萬(wàn)元/平方米以上）的有成交發(fā)生的樓盤(pán)達(dá)299個(gè)，其中有93個(gè)樓盤(pán)全年成交在3套及以下，這些成交量極少的項(xiàng)目大部分都是尾盤(pán)。

　　而得益于此輪房地產(chǎn)回暖周期的帶動(dòng)，為諸多購(gòu)房者和投資客創(chuàng)造了購(gòu)買(mǎi)豪宅的機(jī)會(huì)，一線城市豪宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年全年，一線城市豪宅成交均價(jià)排名前10名的樓盤(pán)，均價(jià)全部在15萬(wàn)元/平方米以上，第一名湯臣一品均價(jià)突破20.6萬(wàn)元/平方米。此外，排名前四位的樓盤(pán)全部位于上海，分別是浦東湯臣一品、原閘北華僑城蘇河灣、浦東翡翠別墅和華洲君庭，第五位是北京朝陽(yáng)區(qū)北京壹號(hào)院，均價(jià)在15.8萬(wàn)元/平方米左右，深圳地區(qū)成交均價(jià)最高的項(xiàng)目是深圳灣壹號(hào)，以均價(jià)15.2萬(wàn)元/平方米，位于榜單第九位。

　　2016年，一線城市豪宅公寓產(chǎn)品，成交均價(jià)全部超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán)有65個(gè)，而2015年同期只有24個(gè)，同比增幅高達(dá)171%。

　　易居研究院研究員曹倪娜認(rèn)為，回顧近三年一線城市豪宅市場(chǎng)，成交均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，同比增幅始終保持在正區(qū)間，最低同比增幅出現(xiàn)在2014年四季度，為10.2%，最大同比增幅出現(xiàn)在2016年三季度，為31.9%。曹倪娜認(rèn)為，一線豪宅與普通住宅相比，具有自身特殊的運(yùn)行規(guī)律，受市場(chǎng)或者政策的影響較小，抗跌性強(qiáng)，穩(wěn)健性高。

　　更重要的是，一線城市住宅用地供應(yīng)量逐年萎縮，土地價(jià)格飛漲，開(kāi)發(fā)商為了項(xiàng)目能盈利，給樓盤(pán)增加很多附加值和配套設(shè)施，以增加項(xiàng)目溢價(jià)能力，從而迫使很多非豪宅項(xiàng)目走向了高端化的路徑。

　　成交量同比增長(zhǎng)超四成

　　一線城市豪宅價(jià)格上漲的同時(shí)，成交量并未因價(jià)格上行而下行。據(jù)上述報(bào)告顯示，2016年全年，一線城市豪宅累計(jì)成交19811套，相比2015年增長(zhǎng)44%，在2015年暴增的基礎(chǔ)上進(jìn)一步攀升。

　　從具體城市來(lái)看，上海成交套數(shù)占比52%，預(yù)計(jì)占據(jù)全國(guó)豪宅市場(chǎng)近半壁江山，其次是深圳和北京，占比分別為29%、18%，廣州占比為1%。

　　曹倪娜認(rèn)為，在前期政策支持、貨幣寬松、經(jīng)濟(jì)L型走勢(shì)預(yù)期的多重激勵(lì)下，疊加土地稀缺和核心區(qū)位的優(yōu)勢(shì)，一線豪宅成為了難得的優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的，部分高凈值群體和專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)投資購(gòu)房熱情空前高漲。此外，高端改善需求借機(jī)加快釋放，換房需求強(qiáng)烈，加之一線城市抗跌性強(qiáng)，是能夠滿(mǎn)足高凈值人群自住投資兩種需求的資產(chǎn)。

　　值得關(guān)注的是，上海千萬(wàn)元量級(jí)豪宅成交套數(shù)突破1.1萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)47%。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究表示，上海豪宅市場(chǎng)明顯分化，1000萬(wàn)元-2000萬(wàn)元的入門(mén)級(jí)豪宅仍是當(dāng)下豪宅成交的主力，但總價(jià)2000萬(wàn)元-3000萬(wàn)元以及3000萬(wàn)元-5000萬(wàn)元的豪宅成交量增長(zhǎng)速度卻是最快的，增速均在70%以上。

　　而深圳和北京兩地豪宅成交量雖不及上海，但豪宅化趨勢(shì)更為嚴(yán)峻，剛需客群已經(jīng)有買(mǎi)不起房的現(xiàn)象。有業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者稱(chēng)，即使2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期并不好，但滯漲并不代表大幅下跌，對(duì)于京滬深來(lái)說(shuō)，大部分剛需客群可能依舊被新建住宅豪宅化和首付門(mén)檻提高等因素阻擋在買(mǎi)房大門(mén)之外。

　　地王銷(xiāo)售將承壓

　　值得一提的是，在限購(gòu)、限貸、限錢(qián)、限價(jià)等調(diào)控新政連番出臺(tái)后，豪宅市場(chǎng)將遭“速凍”。

　　2016年第四季度，一線城市豪宅市場(chǎng)進(jìn)入了“速凍狀態(tài)”，供應(yīng)量的下滑帶動(dòng)了成交量下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年四季度，一線城市豪宅成交4188套，成交量出現(xiàn)明顯回落，環(huán)比下降27%，同比下降46%。

　　曹倪娜認(rèn)為，一線城市豪宅成交量的井噴帶動(dòng)了價(jià)格短期內(nèi)迅速拉升，在無(wú)形中堆積了短期風(fēng)險(xiǎn)，豪宅的投資屬性將在未來(lái)一段時(shí)間受到限制。

　　事實(shí)上，多位房企高管曾向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力將增強(qiáng)，尤其對(duì)近兩年誕生的地王來(lái)說(shuō)，定價(jià)在2000萬(wàn)元-3000萬(wàn)元的豪宅競(jìng)品較多，日子可能不好過(guò)，但剛改性豪宅和頂級(jí)豪宅仍將保持穩(wěn)定銷(xiāo)量。

　　克而瑞則表示，上海今年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交萎縮將成定局，但就價(jià)格而言，盡管2016年房?jī)r(jià)過(guò)快上漲透支了未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期，但在供應(yīng)持續(xù)偏緊、地價(jià)高過(guò)房?jī)r(jià)的大背景下，企業(yè)并沒(méi)有降價(jià)空間和動(dòng)力，隨著新晉地王入市，在改善性需求成為主流購(gòu)買(mǎi)力的市場(chǎng)格局下，熱點(diǎn)板塊和高端住宅市場(chǎng)仍將有上漲空間。