原標(biāo)題：大戶型直降100萬元 北京房價(jià)經(jīng)歷“最長下滑周期”

　　看著如今的北京房價(jià)，小A為3月份及時(shí)賣掉了房子慶幸不已。

　　今年3月，借著一波小陽春，小A將掛了5個(gè)月的房子以330萬賣了出去，這套房位于豐臺(tái)區(qū)四環(huán)內(nèi)，屬于地鐵剛需上車盤。而近期，相似戶型成交價(jià)格僅為290萬元左右。這意味著，時(shí)隔9個(gè)月，這套房跌了近40萬，單價(jià)下跌近6000元/平方米。目前單價(jià)已經(jīng)不足5萬元/平米。

　　而在“3.17”調(diào)控前，北京樓市最瘋狂的時(shí)期，這類戶型成交價(jià)格一度接近420萬，單價(jià)達(dá)到7萬元/平米。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年7月到10月，北京二手住宅成交均價(jià)連續(xù)四個(gè)月出現(xiàn)下滑。這是2018年以來，北京二手房價(jià)經(jīng)歷的最長下滑周期。

　　近日，中證君走訪北京多個(gè)地區(qū)二手房銷售情況，盡管近期交易量有所增長，但市場(chǎng)情緒并未明顯升溫。除了小戶型熱門學(xué)校學(xué)區(qū)房，北京二手房全面降價(jià)的情形仍在持續(xù)。

　　“現(xiàn)在只有價(jià)格降到位了，房子才好賣。”多位經(jīng)紀(jì)人對(duì)中證君表示。

　　丨頻現(xiàn)百萬級(jí)折扣

　　“樓王3居室，西南向，無遮擋，160平米，周期快可1150萬元成交�！币晃坏禺a(chǎn)中介在其朋友圈推廣一套房源。

　　記者了解到，這一房屋掛牌價(jià)為1450萬元，其中的議價(jià)空間達(dá)到300萬。這意味著每平米降價(jià)接近2萬元。據(jù)了解，房主此次大降價(jià)主要是亟需交易變現(xiàn)。

　　這一小區(qū)屬于北三環(huán)次新房，房齡和戶型方面有優(yōu)勢(shì)，也有明顯的短板。該小區(qū)大戶型房屋較多且附近交通便利，小區(qū)里有不少房屋被出租用于公司辦公場(chǎng)所，整體環(huán)境并不宜居。加上高總價(jià)不好賣，因此房東不得不大降價(jià)。

　　這套房子已經(jīng)掛牌數(shù)月，然而目前仍然未有成交。

　　除了大戶型，頂級(jí)學(xué)區(qū)房也出現(xiàn)了降價(jià)促銷。近期，豐僑公寓有一套75平米的二手房，掛牌價(jià)為1445萬元。據(jù)中介介紹，業(yè)主調(diào)低了該套房源的心理價(jià)位，1330萬左右即可成交。該小區(qū)對(duì)口小學(xué)是宏廟小學(xué)，該小學(xué)是八中和北師大實(shí)驗(yàn)中學(xué)分校大比例直升校，這兩所中學(xué)都是北京市頂級(jí)名校。加之該小區(qū)位于金融街地區(qū)，成交單價(jià)居高不下，8月成交均價(jià)高達(dá)19萬/平方米。

　　中證君從多位房地產(chǎn)中介處了解到，除了極個(gè)別稀缺的項(xiàng)目，目前北京總價(jià)千萬左右的二手房源均有約10%左右的議價(jià)空間。即使一些房東不愿意下調(diào)中介平臺(tái)上的掛牌價(jià)格，但在實(shí)際成交中讓步的幅度也在加大。

　　“今年3月北京房市曾經(jīng)有一波行情，部分剛需入場(chǎng)，激活了整個(gè)購房的鏈條。但這一輪行情4月下旬后就逐步冷卻了，市場(chǎng)又回到了成交量下滑的狀態(tài)中�！币晃恢薪閷�(duì)中證君表示。

　　不過，從目前的交易情況來看，西城區(qū)小戶型牛校/直升校的學(xué)區(qū)房仍然相當(dāng)堅(jiān)挺。中證君了解到，近期，愛民里小區(qū)（劃片小學(xué)西什庫小學(xué)是北京四中的直升校）有一套一居掛牌，這是整個(gè)小區(qū)中唯一一套非半地下的掛牌房屋，40平米左右報(bào)價(jià)超過650萬元。傳統(tǒng)名校三里河三小近期一套83年40平米的學(xué)區(qū)房，單價(jià)接近16萬/平方米，仍然保持了一定的漲幅�？梢哉f，西城小戶型學(xué)區(qū)房是現(xiàn)今北京樓市唯一的高地了�！　⌒�A清楚的記得，“3.17”之前最瘋狂的時(shí)候，小區(qū)里的一套小兩居，一天有5波客戶前來看房。“基本當(dāng)場(chǎng)就得拍板，否則房子就被人搶走了�！毙�A對(duì)中證君表示。

　　為何短短兩年，市場(chǎng)發(fā)生了如此大的變化？

　　在本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整中，北京是最早出臺(tái)政策，也最早見效的區(qū)域市場(chǎng)之一。在不少地產(chǎn)人士看來，嚴(yán)控杠桿、增加供應(yīng)是北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫的主要原因。

　　目前北京二手房一系列稅費(fèi)規(guī)則加大了交易和購買成本。二手房中僅有滿五唯一（產(chǎn)證時(shí)間5年且為家庭或個(gè)人名下唯一一套）的商品房可以享受免征所得稅待遇。不符合滿五唯一條件的二手房交易都將征收增值部分的20%差額所得稅。而獲得產(chǎn)證不滿兩年的二手房還要在此基礎(chǔ)上征收5.3%-5.6%的增值稅及其附加。目前交易中，稅費(fèi)一般由買家承擔(dān)，但賣家就需要下調(diào)成交價(jià)格作為稅費(fèi)的彌補(bǔ)。記者了解到，一般來說，300萬左右的二手房，如果不是滿五唯一，且上次交易的原值較低，賣家要至少降價(jià)20萬以上才比較容易成交。

　　另一個(gè)有力政策是“非普二套高貸”。按照北京市相關(guān)規(guī)定，除建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140平方米（含）以下兩條硬性標(biāo)準(zhǔn)外，北京普通住宅標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格紅線設(shè)置為：五環(huán)內(nèi)總價(jià)低于468萬元。以目前北京市區(qū)的房價(jià)水平來看，五環(huán)內(nèi)大量房屋將屬于非普通住宅。

　　按照2017年“3.17調(diào)控”的信貸政策，購房者在購買非普通二套房的首付款比例不低于80%，且在確定購房套數(shù)時(shí)，采用“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則。

　　“這意味著將大多數(shù)改善型需求的首付門檻大幅提升。舉個(gè)例子，1000萬的二手房，如果是二套，意味著最多僅能貸款200萬，那么首付就需要800萬現(xiàn)金。目前銀行對(duì)房抵貸、消費(fèi)貸資金流入房市監(jiān)管力度非常大，購房者難以從這些渠道補(bǔ)充首付。即使是被認(rèn)為是‘絕對(duì)剛需’的學(xué)區(qū)房，總價(jià)超過1200萬后成交周期也比較長。此外，兩年多的嚴(yán)格調(diào)控，已經(jīng)把房價(jià)一直漲的預(yù)期給打掉了，部分購房者由于資金實(shí)力不夠放棄了購房，還有部分購房者則轉(zhuǎn)入觀望狀態(tài)。博弈的天平開始逐步向購買者傾斜，房東降價(jià)的案例正在增加。”某中介店長對(duì)中證君表示。

　　前述店長表示，以往北京市二手房交易都是“連環(huán)單”�！氨热�300萬以下的算剛需房，假設(shè)剛需進(jìn)場(chǎng)，剛需房的房東拿到購房款再貸300萬能買600萬的房子改善，那些賣了600萬房子的房東再貸400萬就可以買1000萬的房子。如果購房者預(yù)期收入和房價(jià)持續(xù)增長，杠桿放大效應(yīng)下，房價(jià)也就會(huì)越來越高，越漲越快。但在現(xiàn)在的信貸政策下，貸款額度大幅下降，這一鏈條就被打斷了�！痹撊耸勘硎�。

　　“如果是2017年調(diào)控之前入市，考慮到信貸成本，房子至少已經(jīng)跌了超過20%。”一位2017年高點(diǎn)購房入市的購房者對(duì)中證君表示。

　　丨增加供應(yīng)平抑價(jià)格

　　北京市多年一直缺乏土地供應(yīng)，但這一情況在2017年發(fā)生了改變。

　　北京從2017年末開始大規(guī)模出讓限競(jìng)房地塊，截至今年10月，北京合計(jì)供應(yīng)新建住宅7.8萬套，其中4.76萬套是限競(jìng)房，占比61%。

　　限競(jìng)房在土地出讓階段就對(duì)房屋售價(jià)進(jìn)行限制，限競(jìng)房的銷售價(jià)格通常低于同區(qū)域的市場(chǎng)水平。中原地產(chǎn)指出，從樓市數(shù)據(jù)看，2018年來，全北京合計(jì)供應(yīng)的新建住宅有8萬套，其中5.44萬套是限競(jìng)房。占到整體市場(chǎng)供應(yīng)的68%。住建委數(shù)據(jù)顯示，連續(xù)兩年超過3萬套住宅尤其是限競(jìng)房的供應(yīng)井噴下，今年前11月，北京累計(jì)成交新建商品房住宅（含限競(jìng)房33074套）同比上漲了60.4%。

　　限競(jìng)房不僅有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且還會(huì)分流二手房的需求，同時(shí)拉低區(qū)域二手房的均價(jià)。公益西橋一均價(jià)為6萬元/平米的限競(jìng)房項(xiàng)目入市后，區(qū)域內(nèi)二手房價(jià)格一夜之間下降數(shù)千元/平米。

　　此外，北京市還供應(yīng)了大量共有產(chǎn)權(quán)住房，也分流了部分二手房需求。

　　不過，近期北京二手房市場(chǎng)成交量和帶看量均有所增長。年底一般房市都會(huì)有一些行情，那么后市走勢(shì)如何？

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，目前北京二手房市場(chǎng)依然處于買方市場(chǎng)，受嚴(yán)格調(diào)控政策影響，中短期房價(jià)上漲的動(dòng)力依然偏弱。預(yù)計(jì)此輪降溫還將持續(xù)到2020年春節(jié)后，即明年3月、4月，市場(chǎng)的熱度才有望回升。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉提醒，目前大多數(shù)限競(jìng)房項(xiàng)目去化不及預(yù)期，新房庫存明顯增加，目前北京商品房住宅庫存高達(dá)7.56萬套，為多年來最高�！盀橄�化庫存不排除未來會(huì)有價(jià)格戰(zhàn)，這些都會(huì)影響二手房的價(jià)格�！睆埓髠ケ硎�。

　　中國證券報(bào) 張玉潔