【導(dǎo)讀】上海土地供應(yīng)將出現(xiàn)重大調(diào)整，面積在100平方米以內(nèi)的中小套型住房比例將大幅提升。經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》本期關(guān)注：房地產(chǎn)市場(chǎng)的“供給側(cè)改革”如何更得民心？

　　央廣網(wǎng)北京2月24日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，上海市政府辦公廳的最新文件顯示，上海的土地供應(yīng)將出現(xiàn)重大調(diào)整，面積在100平方米以內(nèi)的中小套型住房比例將會(huì)大幅提升。通知中說，今后商品住房中中小套型的供應(yīng)比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%，軌交站周邊區(qū)域，比例為80%以上。提高商辦用地供應(yīng)的有效性和精準(zhǔn)度，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)持有商辦物業(yè)持續(xù)運(yùn)營(yíng)，商業(yè)物業(yè)持有比例不低于80%，辦公物業(yè)不低于40%，持有年限不低于10年。

　　集約化使用住房供地能否解決目前緊張的住房供需關(guān)系？經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、房地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，作用有限。

　　韓世同：根本上可能還是一個(gè)系統(tǒng)化工程，包括保障性住房、市場(chǎng)化的供地結(jié)構(gòu)還有整個(gè)市場(chǎng)的住房引導(dǎo)。同時(shí)我們也強(qiáng)調(diào)這種租賃型產(chǎn)品的開發(fā)和運(yùn)作。

　　2006年，“7090”政策出臺(tái)，國(guó)務(wù)院規(guī)定，新建商品住房中，90平方米以下的住房必須占到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。隨著市場(chǎng)供應(yīng)的增加，這一保證剛需的政策在之后幾年逐漸被各個(gè)城市遺棄。此后“7090”政策正式終結(jié)，去年3月，國(guó)土部和住建部簽發(fā)了樓市新政，允許對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型做出調(diào)整，支持自住和改善住房需求。

　　解決一線城市房地產(chǎn)供需緊張關(guān)系的根本是什么？韓世同說：

　　韓世同：最根本的制度可能還要取決于國(guó)家整體的調(diào)整，包括土地的財(cái)政制度、稅收制度以及住房制度等。中央現(xiàn)在也提出來要進(jìn)一步改革住房制度，包括保障房的覆蓋面，以及未來商品房的開發(fā)制度可能也要與土地供應(yīng)等制度密切配合，從而能讓它更加滿足市場(chǎng)的需求。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的“供給側(cè)改革”如何更得民心？經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、著名房產(chǎn)專家、浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛對(duì)此進(jìn)行了分析與解讀。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：上海市委書記韓正之前也曾公開表態(tài)上海房?jī)r(jià)過高的原因是“供地不合理”。上海供地哪些方面不合理？

　　丁建剛：這可能是其中的一項(xiàng)因素，但最關(guān)鍵的還是總的供求關(guān)系。因?yàn)楝F(xiàn)在有一些不合理的現(xiàn)象，例如內(nèi)環(huán)以內(nèi)小戶型比較少，但這些現(xiàn)象是否一定表明我們的供給非常不合理？實(shí)際上“7090”政策導(dǎo)致了大量九十方的積壓，上海對(duì)于中小戶型的定義還稍微靈活，也就是多層是九十方、小高層是九十五方，高層是一百方。我認(rèn)為這未必能夠達(dá)到官方所希望的作用和效果。

　　供地的不合理其實(shí)有多種表現(xiàn)，不僅僅是小戶型偏少，另外，很多城市過去一直是“饑餓式”供地，也就是說，當(dāng)開發(fā)商不太想拿地的時(shí)候，它不把地拿出來，然后在開發(fā)商回收了大量資金，拿地意愿非常強(qiáng)勁的時(shí)候，它再把高價(jià)地拿出來。所以除了供地不合理的因素以外，還有時(shí)間、結(jié)構(gòu)和區(qū)域分布等因素。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：上海的供地量合理嗎？

　　丁建剛：上海現(xiàn)在的供求關(guān)系還是比較緊張的。所謂的去庫存政策并沒有涉及到一線城市，北、上、廣、深的供求關(guān)系比一般的二三線城市緊張很多，所以現(xiàn)在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的差距還是非常大。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：為什么“供地不合理”會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)過高？

　　丁建剛：實(shí)際上最終還是供求關(guān)系以及供求關(guān)系所導(dǎo)致的預(yù)期決定房?jī)r(jià)。但是人們的預(yù)期會(huì)受到其他要素和變量的影響，例如貨幣政策、稅收政策以及人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來增值保值的預(yù)判等。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：有人認(rèn)為，一線城市小戶型增多也未必會(huì)起到抑制房?jī)r(jià)的效果。您怎么看？

　　丁建剛：因?yàn)椤?090”政策已經(jīng)運(yùn)行了將近十年了，直到去年才被陸續(xù)解除，所以這條政策與房?jī)r(jià)沒有什么太大的關(guān)系。如果我們一定要使用這種有形之手的政策，應(yīng)該使用的更溫和一點(diǎn)。