【導(dǎo)讀】鏈家地產(chǎn)上海公司卷入違規(guī)放貸風(fēng)波，上海住建委著手展開調(diào)查。經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財經(jīng)評論》本期觀點(diǎn)：警惕房產(chǎn)中介向“金融增值服務(wù)”伸手。

　　央廣網(wǎng)北京2月26日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，近一段時間，上海樓市持續(xù)火爆。據(jù)統(tǒng)計，上海市區(qū)有樓盤上漲了50%～60%,就算遠(yuǎn)郊也上漲了10%左右。在這樣異�；鸨�的市場下，房產(chǎn)中介的生意也好得不得了。今天上午，一則“鏈家上海公司卷入違規(guī)放貸風(fēng)波”的消息，引發(fā)了廣泛關(guān)注。上海住建委已經(jīng)著手對此事展開調(diào)查。

　　事情源于上海市消保委公布的兩起房地產(chǎn)交易糾紛案件。兩起購房糾紛中，買房人都是在不知情的情況下購買了已經(jīng)被抵押的房子，而這個房子本身還有銀行貸款。中介公司為了使交易進(jìn)行下去，自行墊付資金，也就是為客戶提供過橋資金。當(dāng)客戶在交易過程中出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)難題時，鏈家提供短期的資金借款。為了讓借款保證收回，一般而言，鏈家也會把準(zhǔn)備出售的房子先抵押，再放款給購房人。這就出現(xiàn)了房子既有貸款又有二次抵押的情況。

　　兩起案例公布后，鏈家隨即被調(diào)查。鏈家上海公司宣布，涉事的只有兩家門店，其它門店仍在營業(yè)。而從2月24日起，鏈家叫停了所有金融產(chǎn)品，還刪除了朋友圈所有關(guān)于金融產(chǎn)品的消息。

　　房產(chǎn)中介提供短期資金借貸，這個是否合法合規(guī)？出了這樣的事情之后，我們在監(jiān)管方面如何補(bǔ)漏洞？經(jīng)濟(jì)之聲特約評論員、北京匯佳律師事務(wù)所律師蘆云作出了分析點(diǎn)評。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：先來看具體的案例。賣家想要出售房子，出售之后打算去購買另外一套房子。但是在買另外一套房子的過程中，資金緊張。這個時候房地產(chǎn)中介就借錢給賣方，因此賣房想要賣的這個房子就等于抵押給了房地產(chǎn)中介。那么買家想要買房子的時候，這個房子不僅有銀行貸款，還被抵押給了房地產(chǎn)中介。因此買家如果想繼續(xù)交易，就必須把房產(chǎn)中介借給賣家的那部分錢先還上，解除了抵押，才能繼續(xù)交易。這就產(chǎn)生了糾紛，因為買家并不知道自己買的這個房子被二次抵押，因此拒絕支付這部分錢。從這個案例來看，房產(chǎn)中介公司的這種行為是不是合規(guī)的？這種情況目前在房產(chǎn)中介中是否是普遍存在的呢？

　　蘆云：這個案例的一個核心點(diǎn)是基于一個房屋買賣合同開始的。實際上中介在房屋買賣過程中提供的是一種居間服務(wù)。這個居間服務(wù)就是指居間人向委托人報告訂立合同的機(jī)會，去促成交易的完成，然后獲得相應(yīng)的報酬。在這個案例中我們可以看到，在房屋中介買賣合同的基礎(chǔ)上，又延伸出來一個所謂的增值服務(wù)或者所謂的金融服務(wù)，這從法律里面來講已經(jīng)是兩個法律關(guān)系了。也就是說，在房屋買賣中介的過程中，無論是按照消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法，還是按照合同法的規(guī)定，作為中介都應(yīng)當(dāng)有如實告知的義務(wù)，而且這個如實告知不僅是要對出賣方如實告知，中介方對于已知的房屋情況，也要如實的告訴買售人，不能隱瞞關(guān)鍵信息。另外，在提供增值服務(wù)的時候，還涉及到資質(zhì)、資金來源和操作流程等問題。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：房屋現(xiàn)在交易量巨大，而涉及的流動資金也數(shù)額巨大，房地產(chǎn)中介手里往往會有巨大的流動資金。那么他們的這些流動資金能否出借呢？

　　蘆云：首先要看資金的來源，如果說這個所謂的過橋資金是來源于其他客戶所付的首付款或者尾款，那么就屬于挪作他用，這顯然就是一種違規(guī)行為。交易方當(dāng)時把資金放到你中介這里進(jìn)行托管，是希望你作為一個第三方，對這筆資金、對交易形成一個有效的監(jiān)管，如果你把這筆資金挪作它用了，那么原來交易雙方的資金、他們的交易安全如何來保證，而且你對這些托管的資金沒有起到真正的監(jiān)管作用，我認(rèn)為這里面存在巨大的風(fēng)險和漏洞。如果是自由資金的話，也得需要考察它有沒有相關(guān)的資質(zhì)，它的經(jīng)營范圍中有沒有這樣的經(jīng)營范圍。實踐中，在金融領(lǐng)域，包括在保險領(lǐng)域，證照的發(fā)放是非常嚴(yán)格的，它光有資質(zhì)還不一定行，還要看它具體的經(jīng)營范圍，然后還要看它的程序是否合法。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：我們看到房屋中介提供的“金融服務(wù)”，目前在我們國家相關(guān)法律法規(guī)是否有規(guī)定？在監(jiān)管方面是否存在一定的漏洞呢？

　　蘆云：從目前的情況來看，互聯(lián)網(wǎng)金融興起之后，在這個領(lǐng)域產(chǎn)生的糾紛是比較多的，有一些涉及民事糾紛，還有一些比較嚴(yán)重的可能就涉及到刑事案件了。我們在跟金融領(lǐng)域探討的時候，大家也都是希望國家的主管部門對于金融領(lǐng)域這種可能發(fā)生的風(fēng)險和漏洞加強(qiáng)監(jiān)管。這些行業(yè)的資金流動量很大，這部分錢很容易聚集成巨大的金額，經(jīng)營者當(dāng)然利益在先，肯定會利用種種方法打“擦邊球”或者進(jìn)行一些違規(guī)的操作，所以就要及時把握金融發(fā)展的方向，特別是在互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域，政府監(jiān)管應(yīng)當(dāng)起到應(yīng)有的作用。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：從違規(guī)的成本上來說，是不是現(xiàn)在違規(guī)的成本比較低，才會導(dǎo)致漏洞頻出？

　　蘆云：據(jù)我了解到，對于中介機(jī)構(gòu)這種違規(guī)操作，好像工商部門對他們也不會有太大的行政處罰。因為現(xiàn)在在立法層面上可能沒有行政處罰的依據(jù)，所以執(zhí)法部門在執(zhí)法的時候也是無能為力。那么，存在著巨大的利益誘惑，又沒有違法的成本，就更加導(dǎo)致這方面的違法行為泛濫，必須要及時加強(qiáng)監(jiān)管，包括從立法層面的和政策層面作出規(guī)制。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：消費(fèi)者在購買二手房的時候，需要警惕哪些問題？比如從操作流程上來說，在法律層面，我們應(yīng)該如何來注意維護(hù)自己的權(quán)益？

　　蘆云：消費(fèi)者在購房的時候大多都是關(guān)注這個房屋的價格、地段，卻往往忽視了這個房屋最本質(zhì)的東西。你買的這個房子，首先你要知道它的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是怎么樣的，不管是新房還是二手房，它是不是具備五證，二手房的產(chǎn)權(quán)是不是獨(dú)立的，可以去房管局查一下，這個房屋的登記有沒有他項權(quán)利。第二就是在交易的過程中，包括在簽訂房屋買賣合同時，首付款、尾款支付的時間一定要有明確的約定，而且要有相應(yīng)的違約責(zé)任，這是大家比較容易忽略的。第三個就是在貸款的時候也容易出現(xiàn)問題，因為在貸款審查的時候，有可能你不具備貸款的資質(zhì)，導(dǎo)致你要面臨對其他人的違約，所以要最先考慮到你辦貸款的資質(zhì)和能力問題，還有還貸的問題。