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丁建剛:限購絕非唯一手段 樓市調(diào)控應(yīng)標(biāo)本兼治

2016-09-01 10:10:00 來源:央廣網(wǎng)

  央廣網(wǎng)北京8月31日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評論》報(bào)道,廈門市昨晚宣布,從9月5號起實(shí)行樓市限購,這也是繼蘇州之后,第二個(gè)重啟限購政策的二線城市。同樣在昨晚,武漢也祭出限貸政策,從9月1日起上調(diào)主要區(qū)域二套房貸款的首付比例。

  廈門宣布的限購政策是:從本月5號到明年年底,144平方米以下的住房,已擁有2套及以上住房的本地家庭不能購買,外地戶籍家庭購買需要有1年的社保證明才能購買1套;廈門宣布限購不到2小時(shí)后,一份來自武漢金融系統(tǒng)的限貸草案開始在業(yè)界流傳。其中涉及的政策措施之一是“對于有兩套房或以上購房者,且有兩套以上住房貸款未結(jié)清的,暫停放貸!彪S后在昨晚8點(diǎn)左右,湖北相關(guān)部門正式發(fā)出限貸文件。

  武漢房價(jià)已經(jīng)18個(gè)月連漲,最新發(fā)布的國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示,7月武漢房價(jià)同比上漲15.8%。而截至8月29日,今年武漢新建商品住宅成交近20萬套,逼近去年全年22.4萬套的成交量,此外,武漢庫存房源已瀕臨警戒線。

  而在房價(jià)瘋長不停的廈門,今年7月,新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲4.6%,漲幅在70個(gè)大中城市中位列第一;同比上漲近40%,僅次于深圳位居第二。7月廈門房價(jià)均價(jià)為每平方米3萬2537元,僅次于北上深,排名全國第四。

  各地樓市調(diào)控再舉“限購限貸”大旗為哪般?房產(chǎn)問題研究專家、浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛就此做出解讀評論。

  丁建剛:昨天,廈門開始了新一輪的限購政策,是繼蘇州之后第二個(gè)限購的城市,這可能緣于,整個(gè)市場今年以來,一線城市特別是北上深和部分二線城市,其中二線城市中“四小龍”表現(xiàn)最為強(qiáng)勁,也即是蘇州、南京、合肥和廈門。這意味著主要針對一線城市和部分強(qiáng)二線城市的新一輪調(diào)控開始了,也就是說,由于房價(jià)和土地價(jià)格,特別是土地價(jià)格上漲過快,這是一次預(yù)警。

  為什么蘇州、南京、廈門、合肥這四個(gè)城市會(huì)地王頻出,被稱為二線的“四小龍”?實(shí)際上是由于,2014年,全國大部分城市都解除了限購,但是這四個(gè)城市仍然沒有解除限購。同時(shí)從去年開始,特別是以深圳為代表,上海、北京都出現(xiàn)大幅度的上漲之后,土地價(jià)格漲幅更大,很多開發(fā)商轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場,把目光投向了優(yōu)質(zhì)的二線城市,其中就包括“四小龍”。資本一定是有自己靈敏的嗅覺,也可以比喻成“蒼蠅專叮有縫的蛋”,所謂“有縫的蛋”是什么呢?就是因?yàn)檫@些城市的供求關(guān)系比較嚴(yán)峻,這些城市的庫存比較小,而需求量又比較大,所以也符合這樣的邏輯。

  昨天廈門的限購措施和蘇州相比,廈門幾乎是回到了2011年的限購時(shí)代,也即實(shí)際對外地人是禁購;而蘇州是,外地人是可以購一套,在這一點(diǎn)上,我對廈門的限購措施不敢茍同,因?yàn)檫@種限購措施是一個(gè)比較比較簡單粗暴的調(diào)控手段。當(dāng)然,在目前比較嚴(yán)峻的形勢下推出,似乎可以理解。但是不要忘了,這一輪嚴(yán)重的庫存,實(shí)際就是始自于2011年開始嚴(yán)厲的限購。對外地人禁購這點(diǎn),也不符合法律精神和契約精神。所以限購措施應(yīng)該更科學(xué)、更合法、更合理一些。但是廈門的做法有兩點(diǎn)值得贊賞,第一,對小戶型限購,也就是說140平方米以下的戶型實(shí)行限購,這可能更科學(xué)一些。第二,有一個(gè)明顯的時(shí)間截止點(diǎn),即到2017年年底,這樣不至于無限期延長下去。

  至于這個(gè)限購措施最后的成效,很難說。因?yàn)楸鄙蠌V深沒有解除限購,但是北上深廣反倒是在過去一年當(dāng)中漲幅是最大的,所以限購絕不是調(diào)控的唯一手段。而對于現(xiàn)在的形勢,我們更應(yīng)該治標(biāo)同時(shí)治本。什么是本?第一,比如,現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)下行,人們對其他領(lǐng)域普遍比較悲觀,但同時(shí)我們的貨幣又放出那么多錢,2016年上半年信貸增加達(dá)到7.53萬億,超過了2009年。這對于開發(fā)商、對于普通公眾來說,這些錢到哪里去,只能投在大家認(rèn)為比較好的房地產(chǎn)業(yè)。

  第二個(gè)“本”就在于土地供應(yīng),我們的土地供應(yīng)一直是壟斷狀態(tài),也即,一個(gè)城市只有一個(gè)出口,只有這樣一個(gè)出口來賣地,土地儲(chǔ)備中心。另外,我們的土地沒有一個(gè)置換機(jī)制,比如上海浦東這樣的地方居然還留了一些種菜的地方,已經(jīng)是五千萬一畝的土地,為什么不能把它置換到安徽或者浙江一些農(nóng)村地方去種菜,把這些土地拿來開發(fā)?此外,城市改造方面,現(xiàn)在很多大城市都有很多老舊的住宅區(qū),但是改造非常困難,一個(gè)所謂的釘子戶就可能延遲幾年,甚至改造不了。如果有一個(gè)法律體系來均衡各方利益,就可以加快整個(gè)土地的改造,從而來平抑和緩解土地的緊張。

  另一個(gè)治本的方向在于,我們的城市資源分配不合理,大量的優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療、文化、體育等資源都集中在特大城市,一線城市和省會(huì)城市,如果能夠更均衡的分布,很多人可能就會(huì)愿意到三四線城市去居住。

編輯:趙亞蕓

關(guān)鍵詞:廈門;樓市;蘇州;房價(jià)

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