今后,居民家庭名下在本市已擁有1套住房,以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的,購買普通自住房的首付款比例不低于60%。
購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。
昨日下午,市住建委、人民銀行營管部、北京銀監(jiān)局、北京公積金中心四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》(下稱“通知”),北京樓市調(diào)控進(jìn)一步升級。根據(jù)通知,居民家庭名下在本市已擁有1套住房,以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的,購買普通自住房的首付款比例不低于60%,購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。這意味著在首套房的認(rèn)定方面本市正式實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”,只要在銀行有貸款買房的記錄,在北京再買房都算二套。新規(guī)自今日起正式實(shí)施。
暫停發(fā)放25年以上房貸
根據(jù)通知,北京暫停發(fā)放貸款期限25年(不含25年)以上的個(gè)人住房貸款(含公積金貸款)。另外,企業(yè)購買的商品住房再次上市交易,需滿3年及以上,若交易對象為個(gè)人,按照本市限購政策執(zhí)行。
通知還提到,居民家庭名下在本市無住房且無商業(yè)性住房貸款記錄、公積金貸款記錄的,購買普通自住房的仍執(zhí)行現(xiàn)行首套房政策不變,即首付款比例不低于35%,購買非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)。
北京二手房價(jià)格仍處上漲通道
北京為何在此時(shí)加碼樓市調(diào)控政策?據(jù)介紹,去年930新政以來,北京市無論新建商品住房,還是二手住房的成交量,都持續(xù)下降,新建商品住房價(jià)格也趨穩(wěn)、略降,二手房價(jià)格環(huán)比漲幅也明顯回落但仍處于上漲通道,特別是近一個(gè)月來,中介門店看房的客戶量也明顯增加,百姓購房意愿有所回升。
從其他一些重點(diǎn)城市來看,去年底實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”,提高個(gè)人房貸門檻,目前取得了良好的二手房市場調(diào)控效果。此次北京借鑒這些城市的做法,強(qiáng)化差別化信貸政策,不但也實(shí)施了“認(rèn)房又認(rèn)貸”,而且還通過“一提一降”,適度降低金融杠桿效應(yīng),即進(jìn)一步提高了二套房貸最低首付款比例,普通自住房提高至60%,非普通自住房提高至80%;同時(shí)降低住房貸款期限,將原來最高可達(dá)30年的貸款期限降至25年。
認(rèn)房又認(rèn)貸短期抑制改善型需求入市
發(fā)布會(huì)后,北京銀監(jiān)局工作人員在接受采訪時(shí)表示,認(rèn)房又認(rèn)貸的政策,從短期看,有可能抑制部分改善型需求的入市,但從長期看,也是對改善型需求的保護(hù),因?yàn)橘彿扛冻龀杀具^高對滿足改善需求也不利。
此外,還明確規(guī)定企業(yè)購買的住房需滿3年以上才能交易,交易對象為個(gè)人的必須執(zhí)行限購政策。這一措施旨在打擊企圖以企業(yè)名義購房鉆限購政策空子、投機(jī)炒房等。本次新政以后,北京的商品住房限購、限貸措施將更加嚴(yán)格。
確保新建商品住宅成交均價(jià)環(huán)比不增長
市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,今年要確保新建商品住宅成交均價(jià)環(huán)比不增長。在預(yù)售審批、現(xiàn)房銷售備案環(huán)節(jié),嚴(yán)控商品住房申報(bào)價(jià)格。對報(bào)價(jià)明顯高于周邊在售項(xiàng)目價(jià)格和本項(xiàng)目前期成交價(jià)格、且不接受指導(dǎo)的商品住房項(xiàng)目,屬于期房預(yù)售的暫不核發(fā)預(yù)售許可證書、屬于現(xiàn)房銷售的暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。
對取得預(yù)售許可或辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源。商品住房項(xiàng)目在銷售中,要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定,實(shí)際銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格。
另外,將大力整頓、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捂盤惜售以及中介機(jī)構(gòu)哄抬房價(jià)、發(fā)布不實(shí)房源信息等違法違規(guī)行為,并給予公開曝光。文/本報(bào)記者 朱開云
供圖/東方IC
影響
北京二手房市場將明顯降溫
北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池表示,二套房由只認(rèn)房改為既認(rèn)房又認(rèn)貸,同時(shí)加大了二套房的首付款比例,既打擊了投機(jī)性需求,也降低了金融杠桿,降低了金融風(fēng)險(xiǎn)。暫停發(fā)放25年以上的個(gè)人貸款,貸款年限減少了,雖然對借款人來講,月供增加了,看起來增加了每月借款人的負(fù)擔(dān),但實(shí)際上減少了總共償還給銀行的利息,總負(fù)擔(dān)降低了;對銀行來講,也有利于加快貸款回收,提高資金的使用效率,滿足更多家庭的購房融資需求。
對于“認(rèn)房又認(rèn)貸”,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,這會(huì)基本抑制改善需求中的投資比例,市場有望快速恢復(fù)到2016年4季度。二手房將明顯降溫,部分區(qū)域可能出現(xiàn)價(jià)格下行。大量連環(huán)單將受到影響,目前北京市場成交中大約50%是連環(huán)單交易,部分連環(huán)單甚至有超過5-6組交易,從市場影響看,這其中未來毀約可能性大漲。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,北京此次出臺(tái)認(rèn)房又認(rèn)貸政策符合預(yù)期,因?yàn)榇饲吧虾T谡{(diào)控樓市的時(shí)候也是采取了此類做法。一些北京周邊的購房者近期去北京換房的壓力會(huì)增加。尤其是類似北三縣等城市,可能存在在北京繳納五年社保已經(jīng)符合條件的情況,這個(gè)時(shí)候去北京購房,那么需要按照六成甚至八成的比例,這個(gè)時(shí)候可能會(huì)加快部分北三縣房屋的買賣,只有這樣才可以快速籌集全款,當(dāng)然對于此類購房群體來說,近期購房壓力確實(shí)會(huì)有所增大。
文/本報(bào)記者 朱開云
解讀
新政后湊不夠首付怎么辦?
如果購房者只跟賣家簽了合同,還沒網(wǎng)簽,遇到這樣的政策調(diào)整,湊不齊首付該怎么辦呢?
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,這種情況一般會(huì)在合同中特別說明,將其列為不可抗力。
海淀法院法官表示,此類案件,應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件具體情況,區(qū)分以下情形:第一,如果購房新政對購房人的履約能力產(chǎn)生重大影響,合同繼續(xù)履行存在重大困難,如首付款比例提高導(dǎo)致資金缺口巨大,則購房人可以請求解除合同,出賣人應(yīng)當(dāng)退還定金和已付購房款,若出賣人因此有損失的,可要求買受人分擔(dān)。第二,如果購房新政對購房人的履約能力沒有重大影響或出賣人有證據(jù)證明其有充分履約能力的,購房人據(jù)此要求解除合同的,屬于違約,需承擔(dān)違約責(zé)任。第三,還需要特別區(qū)分雙方合同中有關(guān)貸款條款的約定內(nèi)容,即要區(qū)分約定的是“因故無法辦理貸款”還是“因當(dāng)事人自身原因無法辦理貸款”,前者約定下出賣人應(yīng)自籌資金,一般不能解除合同,否則需承擔(dān)違約責(zé)任,后者約定下出賣人可解除合同并分擔(dān)損失。
張大偉認(rèn)為,現(xiàn)在很多買房者都是連環(huán)單,大家都等著上家把房賣了,拿了房款再向下家付首付。新政之后,連環(huán)單中只要有一個(gè)人違約解除合同,其他人也都受影響。
此外,按照以往銀行的操作辦法,如果已經(jīng)網(wǎng)簽,但銀行貸款還在審批的購房者,銀行還會(huì)按照新政前的規(guī)定審批放貸。
文/本報(bào)記者 程婕
關(guān)注
一季度商品住宅用地供應(yīng)量為去年的1.5倍
近期北京市公布了今年的土地供應(yīng)計(jì)劃,與去年的計(jì)劃供應(yīng)量相比,減少七成。昨日,市規(guī)劃國土委表示,拿今年的計(jì)劃供應(yīng)量和去年的計(jì)劃相比是不科學(xué)的,今年商品住房用地實(shí)際供應(yīng)量將大大超過去年的實(shí)際供應(yīng)量。
市規(guī)劃國土委介紹,今年以來不到三個(gè)月的時(shí)間,本市土地市場已供應(yīng)商品住宅用地109公頃,完成年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的42%,與去年同期相比,是去年同期商品住宅用地供應(yīng)量的7.3倍。近期還將推出商品住宅用地52公頃,其中自住型商品房用地44公頃。
屆時(shí),一季度可完成自住型商品住房用地約50公頃,可完成自住型商品住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃的60%。本市商品住宅用地供應(yīng)量將達(dá)到161公頃,是2016年全年商品住宅用地實(shí)際供應(yīng)量的1.5倍;后續(xù)將加大土地儲(chǔ)備開發(fā)力度,條件成熟地塊將適時(shí)推向市場。
三季度末將完成全年商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃260公頃,是2016年全年實(shí)際供應(yīng)量的2.5倍。今年商品住房用地實(shí)際供應(yīng)量將大大超過去年的實(shí)際供應(yīng)量。
市規(guī)劃國土委負(fù)責(zé)人表示,將通過加快土地供應(yīng)節(jié)奏和增加土地有效供應(yīng),穩(wěn)定市場預(yù)期,維護(hù)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。目前,全市商品住宅供地?cái)?shù)量已超過去年全年商品住宅土地供應(yīng)量。后續(xù)土地供應(yīng)力度也不會(huì)減弱,在當(dāng)前加大土地供應(yīng)節(jié)奏的基礎(chǔ)上,三季度完成全年商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃。同時(shí),將加大土地儲(chǔ)備力度,在完成全年商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的基礎(chǔ)上,屆時(shí)根據(jù)市場需求,適度增加商品住宅用地的供應(yīng)量,及時(shí)將條件成熟地塊推向市場。
文/本報(bào)記者 朱開云
督促加快20萬套庫存轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)際供應(yīng)
在昨日舉行的發(fā)布會(huì)上,在增加供給方面,相關(guān)部門還提到,要加強(qiáng)調(diào)度,督促“1300萬平方米已拿地未開工、950萬平方米已開工未入市”的在途商品住房項(xiàng)目加快開發(fā)進(jìn)度,盡快形成商品住房供應(yīng)。
商品住宅的庫存不只是已經(jīng)辦理了銷售手續(xù)還沒賣出的房子,還包括拿地未開工和開工未銷售的房源,而且這些房源是距離實(shí)現(xiàn)市場供應(yīng)最近的,對于市場預(yù)期的影響也最大。這兩個(gè)階段的房源,初步統(tǒng)計(jì)有20萬套左右,是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。一方面說明了北京商品住宅下一階段的供應(yīng)規(guī)模;另一方面,督促加快這20萬套庫存轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)際供應(yīng),將能起到穩(wěn)定和引導(dǎo)市場合理預(yù)期。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,目前北京市場的庫存是5萬套,這個(gè)供應(yīng)如果能切實(shí)增加進(jìn)市場中,影響會(huì)非常大。文/本報(bào)記者 朱開云