記者日前從奉賢方面獲悉，為解決當下困擾上海農(nóng)村的宅基地空置、集體建設(shè)用地低效、農(nóng)用地沉睡老化等“三農(nóng)”問題，今年以來，奉賢針對當?shù)剞r(nóng)村地區(qū)農(nóng)用地、集體建設(shè)用地和宅基地（以下簡稱“三塊地”）發(fā)展現(xiàn)狀，試驗相應(yīng)的土地“激活”方案，并先后出臺19個配套文件予以保障，探路大都市鄉(xiāng)村振興路徑。

　　作為上海市鄉(xiāng)村振興主戰(zhàn)場之一，奉賢區(qū)內(nèi)農(nóng)用地達393平方公里，占全區(qū)面積的54%；集體建設(shè)用地46平方公里；宅基地10.5萬戶，占地4.9萬畝。

　　多年來，奉賢“三農(nóng)”工作屢有突破，但城鄉(xiāng)發(fā)展依舊不平衡不充分，究其根源，與農(nóng)村土地使用效率低下有密切關(guān)系。據(jù)了解，奉賢全區(qū)近31萬畝耕地產(chǎn)值約40億元，占全區(qū)總產(chǎn)值僅不到2%，農(nóng)業(yè)經(jīng)營性收入僅占農(nóng)民收入的11%；集體建設(shè)用地畝均稅收僅1.7萬元；宅基地出租、空置或僅居住60歲以上老人的，占總比例的75%，村莊的空心化、老齡化、外來人口化現(xiàn)象突出。奉賢區(qū)委書記莊木弟坦言，奉賢農(nóng)村發(fā)展呈現(xiàn)著“捧著金飯碗要飯”的窘境。

　　針對這一現(xiàn)象，奉賢區(qū)委區(qū)政府提出，以促進農(nóng)民增收、優(yōu)化人居環(huán)境為出發(fā)點，把“三農(nóng)”當作稀缺優(yōu)質(zhì)資源，重新發(fā)現(xiàn)和放大鄉(xiāng)村價值，一場以實現(xiàn)宅基地、集體建設(shè)用地、承包地等農(nóng)村生產(chǎn)生活資料城鎮(zhèn)化、股權(quán)化、工商資產(chǎn)化的基層試驗就此開始。到目前，奉賢針對“三塊地”的激活與價值挖掘工作已初見成效。

　　記者了解到，針對宅基地空置問題，奉賢主要通過宅基地流轉(zhuǎn)、置換、歸并、騰挪等方式，把農(nóng)村碎片化資源縫合集成，探索發(fā)展“一庭院一總部”的總部經(jīng)濟。不久前，入駐奉賢四團鎮(zhèn)農(nóng)展村的一間民宿企業(yè)成功踐行了以空置宅基地為依托的“鄉(xiāng)村總部”模式。企業(yè)不僅在農(nóng)民房內(nèi)開展民宿業(yè)務(wù)，還將相關(guān)的建筑設(shè)計業(yè)務(wù)板塊注冊并遷至當?shù)�。如今，樓上辦公、樓下迎客的特殊格局已經(jīng)成為這間民宿的特色。

　　該民宿企業(yè)負責人曾表示，對像他們一樣的設(shè)計公司而言，能催生靈感的自然環(huán)境是最理想的工作地。今年以來，奉賢區(qū)各街鎮(zhèn)已陸續(xù)試點流轉(zhuǎn)一部分宅基地，不少對工作地便利性不敏感，反而對工作地生態(tài)環(huán)境有要求的文創(chuàng)類、設(shè)計類企業(yè)紛紛表達了合作意向。其中，金匯鎮(zhèn)全馬林蔭小道周邊的宅基地流轉(zhuǎn)點位已迎來龍湖地產(chǎn)、申亞游戲部落、五常園等一批企業(yè)入駐或簽約。

　　“大都市農(nóng)村既緊鄰都市，交通便利；又遺世獨立，環(huán)境優(yōu)美，對傳媒、設(shè)計企業(yè)總部、工作室有別樣的吸引力”，奉賢區(qū)農(nóng)委相關(guān)負責人透露，在企業(yè)選擇奉賢時，生態(tài)環(huán)境是一個重要的考慮指標。為了增加招商吸引力，南橋鎮(zhèn)六墩村以租賃形式將宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)到村后，由第三方市場化平臺改造運維，同時結(jié)合周邊綠化、河道的景觀升級，確保宅基地成為生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的、對企業(yè)有吸引力的“強磁場”。通過宅基地流轉(zhuǎn)，農(nóng)民也可獲得承包地和宅院出租收益，村集體可留存區(qū)鎮(zhèn)兩級稅收，預(yù)計戶均宅基地流轉(zhuǎn)租金每年可達9萬元左右，增加村級可支配收入18萬元。

　　針對集體建設(shè)用地畝均產(chǎn)出低效問題，奉賢試驗以“一公園一總部”“一莊園一總部”的農(nóng)藝公園模式化解。據(jù)介紹，該種模式是通過回購農(nóng)村集體建設(shè)用地，按照“田成塊、林成網(wǎng)、水成系、宅成景”的要求完善生態(tài)系統(tǒng)，進一步吸引企業(yè)總部入駐，通過導(dǎo)入優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)升級，提高土地效益，壯大村級集體資產(chǎn)。目前，奉賢已在黃浦江南岸劃定48平方公里農(nóng)藝公園范圍，規(guī)劃建設(shè)150個田園綜合體，已有均瑤集團、今日頭條、悠樂芳、東原地產(chǎn)等20余家企業(yè)入駐。

　　針對農(nóng)用地沉睡問題，奉賢著重探索農(nóng)村土地股份合作制改革，以創(chuàng)新和激活土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)機制為手段，推進土地承包管理的法制化、制度化和規(guī)范化，促進農(nóng)民增收。奉賢區(qū)農(nóng)委相關(guān)負責人介紹，首批試點涉及的5個村，將根據(jù)實際情況和股權(quán)設(shè)置的不同，采取多樣模式有序推進，其中包括：村級入股外租和自營模式，以農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)入股，由村經(jīng)濟合作社牽頭并以村為單位組建村級土地股份合作社，或統(tǒng)一對外租賃或發(fā)包，取得的收益按農(nóng)戶土地入股份額進行分配；或由村級土地股份合作社將土地承包經(jīng)營權(quán)作價折股后參與村級農(nóng)民專業(yè)合作社經(jīng)營，實行保底分紅、二次分配。此外，還有鎮(zhèn)級入股自營和外租等模式。在此次試點的北新村，目前99%的農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)都已經(jīng)流轉(zhuǎn)到了村級平臺，后續(xù)村里將按照流轉(zhuǎn)費的相應(yīng)標準給農(nóng)民分紅。（記者 杜晨薇）